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• 질의요지

  
  「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 가)에서는 건축비의 상한 가격은 국토교통부장관이 따로 고시하는 가격으로 하며 그 가격을 “표준건축비”라고 규정하고 있는데, 같은 목 1)의 라)에서는 사업계획승인권자로부터 최초 입주자 모집 공고에 포함하여 승인을 받은 지하층 면적은 표준건축비의 100분의 63에 상당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 목 1)의 바)에서는 도서지역에 건축하는 주택인 경우의 비용이나 음식물류 폐기물 공동 처리시설의 설치비 등 그 밖에 건축비에 가산할 수 있는 항목을 규정하고 있는바, 같은 목 1)의 라) 및 바)에서 규정한 비용을 표준건축비에 추가할 수 있는지?
  
  

• 회답

  
  「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 라) 및 바)에서 규정한 비용을 표준건축비에 추가할 수 있다고 할 것입니다.
  
  

• 이유

  
  「임대주택법」 제16조에서는 임대주택은 임대의무기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 법 제21조에서는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 임차인에게 우선 분양전환하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제10항에서는 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은 항의 위임에 따라 같은 법 시행령 제23조제8항에서는 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 분양전환가격 산정의 기준·방법 및 절차 등에 관하여 같은 조 제1항부터 제7항까지에 규정된 것 외에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제9조 및 제14조에 따르면 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정 기준은 별표 1에 따르도록 되어 있습니다.
  
  한편, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제1호나목에서는 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 표 제2호라목1)의 가)에서는 건축비의 상한 가격은 국토교통부장관이 따로 고시하는 가격으로 하며 그 가격을 “표준건축비”라고 규정하고
  있는데, 같은 목 1)의 라)에서는 사업계획승인권자로부터 최초 입주자 모집 공고에 포함하여 승인을 받은 지하층 면적〔지하주차장 면적을 포함하되, 지하피트(방습·방열 및 배관설비 설치 등을 위한 공간을 말함)는 제외함〕은 표준건축비의 100분의 63에 상당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 목 1)의 바)에서는 도서지역에 건축하는 주택인 경우의 비용이나 음식물류 폐기물 공동 처리시설의 설치비 등 그 밖에 건축비에 가산할 수 있는 항목을 규정하고 있는바, 이 사안에서는 같은 목 1)의 라) 및 바)에서 규정한 비용을 표준건축비에 추가할 수 있는지 여부가 문제됩니다.
  
  먼저, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 가)에 따라 국토교통부장관이 고시하는 표준건축비는 「주택공급에 관한 규칙」 제8조제7항에 따른 공동주택의 주거전용면적과 주거공용면적만을 기준으로 하여 규정된 것으로서, 해당 공동주택의 지하층이나 관리사무소 및 노인정 등 그 밖의 공용면적에 대해서는 그 적용범위에서 제외하고 있습니다〔「공공건설임대주택 표준건축비」(국토해양부고시 제2012-533호) 참조〕.
  
  한편, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 나)에서는 철근콘크리트 라멘구조 등 특정한 구조로 건축하는 경우 표준건축비 자체에
  일정한 금액을 더하여 건축비를 산출하도록 규정하고 있고, 같은 목1)의 다)에서는 주택 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료를 표준건축비에 포함할 수 있도록 규정하고 있으며, 같은 목 1)의 마)에서는 임대주택 건설과 관련된 법령 또는 조례 등의 개정으로 주택건설에 추가되는 비용을 표준건축비에 추가할 수 있다고 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 같은 목 1)의 가)에 따라 고시된 표준건축비는 임대주택의 최종적인 건축비의 상한 가격이라기보다는 임대주택 건설에 기본적이고 필수적인 비용에 대하여 산정된 일종의 표준적인 가격으로 보는 것이 「임대주택법 시행규칙」 별표 1에 따른 건축비 규정 체계에 부합하는 해석이라고 할 것입니다.
  
  그런데, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 라) 및 바)에서는 임대주택의 지하층 면적과 도서지역에 건축하는 임대주택 등의 경우 표준건축비의 일정 비율에 해당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있도록 규정하고 있고, 음식물류 폐기물 공동처리시설 및 임대주택의 발코니 확장 비용 등을 건축비에 가산할 수 있도록 규정하고 있는 바, 이는 모든 임대주택에 해당되는 비용은 아니지만 임대주택의 품질 및 주거환경의 질적 향상을 위해 소요되는 비용을 건축비로 인정하고 있는 규정으로서, 같은 목 1)의 나), 다) 및
  마)에서 임대주택 건축 및 분양에 소요된 비용을 표준건축비에 가산할 수 있도록 규정한 점에 비추어 보건대 「임대주택법 시행규칙」 별표 1에서는 같은 표 제2호라목1)의 라) 및 바)에서 규정하고 있는 비용들도 표준건축비에 추가할 수 있다는 것을 이미 예정하고 있다고 보는 것이 합리적이라고 할 것입니다.
  
  만약, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 라) 및 바)에서 규정하고 있는 비용들을 표준건축비에 가산할 수 없다고 보게 된다면, 임대주택의 부실시공 및 품질저하 등에 따른 임대주택의 공급질서 교란의 문제가 발생할 우려가 있는데, 이는 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하는 입법취지(「임대주택법」 제1조)에도 부합하지 않게 된다고 할 것입니다.
  
  따라서, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 라) 및 바)에서 규정한 비용을 표준건축비에 추가할 수 있다고 할 것입니다.
  
  ※ 법령정비 의견
  「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)의 가)에 따라 고시된 표준건축비와 같은 목 1)의 라) 및 바)에서 규정한 비용의 관계를 명확히 하기 위한 입법조치가 필요하다고 할 것입니다.
  
  
  
  

• 법제처 법령해석의 효력 등에 대한 안내

  
    법제처의 법령해석은 행정부 내부에서 법령의 집행과 행정의 운영을 위해 통일성 있는 법령해석의 지침을 제시하는 제도로서, 법원의 확정판결과 같은 '법적 기속력'은 없습니다. 따라서 법령 소관 중앙행정기관 등이 구체적인 사실관계 등을 고려해 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 알려드립니다.
    또한 법제처 법령해석은 '법령해석 당시'의 법령을 대상으로 한 것이므로, 법령해석 후 해석대상 법령이 개정되는 등 법령해석과 관련된 법령의 내용이 변경된 경우 종전 법령에 대한 법령해석의 내용이 현행 법령과 맞지 않을 수 있으므로 현행 법령을 참고하시기 바랍니다.
    아울러 「헌법」 제101조에 따라 사법권은 법원에 속하므로 「법제업무 운영규정」 제26조제8항제2호 및 같은 조 제11항제2호에서는 '정립된 판례' 가 있는 경우 법제처가 법령해석을 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.