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• 질의요지

  
  가. 중개사무소로 확보한 건물이 건축법령상 용도에 맞지 아니하더라도 “건축물대장에 기재된 건물”이면, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제13조제1호나목의 기준을 충족하는지 여부
  
  나. 중개사무소로 확보한 건물이 「건축법」에 위반한 건축물인 경우에도 “건축물대장에 기재된 건물”이면, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제13조제1호나목의 기준을 충족하는지 여부
  
  

• 회답

  
  가. 질의 가에 대하여
  
  중개사무소로 확보한 건물이 건축법령상 용도에 맞지 아니하면,“건축물대장에 기재된 건물”이더라도, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제13조제1호나목의 기준을 충족하지 못합니다.
  
  나. 질의 나에 대하여
  
  중개사무소로 확보한 건물이 “건축물대장에 기재된 건물”이라도, 「건축법」에 위반한 건축물인 경우에는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제13조제1호나목의 기준을 충족하지 못합니다.
  
  

• 이유

  
  가. 질의 가에 대하여
  
  ○ 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제9조 및 동법 시행령 제13조는 공인중개사가 중개사무소를 개설하고자 하는 경우 갖추어야 할 개설등록 기준을 정하고 있는데 그 기준의 하나로서, 동법 시행령 제13조제1호나목에서는 “건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보(소유·전세·임대차 또는 사용대차 등의 방법에 의하여 사용권을 확보하여야 한다)할 것”을 규정하고 있으며, 「건축법」 제2조제1항은 "건축물의 용도"라 함은 건축물의 종류를 유사한 구조·이용목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말한다고 규정하고 있고, 동법 시행령 별표 1은 “부동산중개업소”의 용도를 “제2종 근린생활시설”로 분류하고 있으며, 동법 제14조는 건축물의 용도변경은 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합하게 하여야 한다고 규정하고 있습니다.
  
  ○ 입법목적 등을 달리하는 법률들이 일정한 행위에 관한 요건을 각각 정하고 있는 경우에는 어느 법률이 다른 법률에 우선하여 배타적으로 적용된다고 풀이되지 아니하는 한 그 행위에 관하여 각 법률의 규정에 따른 요건을 갖추어야 할 것인바, 건축법령은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령과 입법목적, 규정사항, 적용범위 등을 서로 달리하고 있어 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령이 건축법령에 우선하여 배타적으로 적용되는 관계에 있다고 해석되지 아니하고, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령에 건축법령에 의한 건축물의 용도에 관한 규정의 적용을 배제한다는 명문의 규정도 없으므로, 중개사무소의 개설등록이 가능
  하기 위하여는 건축법령상 건축물의 용도에 관한 요건도 충족하여야 할 것입니다.
  
  ○ 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 및 동법 시행령이 개정되기 이전에 「부동산중개업법」 제4조 및 동법 시행령 제5조에서 공인중개사가 중개사무소를 개설하고자 하는 경우 개설등록 기준의 하나로서, “중개사무소(건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물이어야 한다)를 갖출 것”을 요건으로 규정하고 있다가 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령이 개정되면서, 이를 “건축물대장에 기재된 건물”로 등록요건을 완화하였다고는 하나, 이러한 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령의 개정내용만으로는 「건축법」상 건축물의 용도에 관한 규정의 적용이 당연히 배제되는 것은 아니라 할 것입니다.
  
  ○ 따라서, 건축물대장상 건축물의 용도가 “제2종 근린생활시설”인 건축물에 중개사무소를 확보하여야 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제13조제1호나목의 규정에 의한 요건을 충족하는 것이고, 건축법령상 용도가 다른 건축물에 중개사무소를 개설하고자 하는 경우에는 건축법령에 규정되어 있는 용도변경절차를 거쳐 건축물의 용도를 변경하여야 중개사무소의 개설등록 요건을 충족하는 것입니다.
  
  나. 질의 나에 대하여
  
  ○ 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제9조 및 동법 시행령 제13조는 공인중개사가 중개사무소를 개설하고자 하는 경우 갖추어야 할 개설등록 기준을 정하고 있는데 그 기준의 하나로서, 동법 시행령 제13조제1호나목에서는 “건축물대장에 기재된 건물에 중
  개사무소를 확보(소유·전세·임대차 또는 사용대차 등의 방법에 의하여 사용권을 확보하여야 한다)할 것”을 규정하고 있는바, 동법령에 의한 중개사무소의 개설등록은 관계 법령에서의 적법한 행위를 전제로 하는 것이므로, 여기에서 “건축물대장에 기재된 건물”은 「건축법」상 적법하게 건축되거나, 「건축법」상 위반행위가 시정되어 위법상태가 해소된 건축물을 말하는 것입니다.
  
  ○ 따라서, 「건축법」을 위반한 건축행위로 인하여 건축되어 건축법령에 위반한 건축물에 중개사무소를 확보한 경우, 「건축법」상 위법한 상태가 해소되지 아니하는 한, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제13조제1호나목의 요건을 충족하지 못한다 할 것입니다.
  
  ○ 「건축법」 제69조제1항은 허가권자는 건축물등이 이 법 또는 이 법의 규정에 의한 명령이나 처분에 위반한 경우에는 이 법의 규정에 의한 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주등에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거 등 필요한 조치를 명할 수 있도록 규정하고, 동조제2항은 제1항의 규정에 의하여 허가등이 취소된 건축물 또는 제1항의 규정에 의한 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대하여는 당해 건축물을 사용하여 행할 다른 법령에 의한 영업 기타 행위의 허가를 하지 아니하도록 요청할 수 있도록 규정하고 있는바, 동 규정들은 건축법령에 위반한 건축행위에 대한 건축허가권자의 의무이행확보수단을 규정한 것으로서, 이러한 「건축법」 제69조의 규정취지를 고려하더라도, 중개사무소를 확보하고자 하는 건축물이 건축법령에 위반한 경우에는 「공인중개사의
  업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제13조제1호나목의 요건을 충족하지 못한다 할 것입니다.
  
  
  
  

• 법제처 법령해석의 효력 등에 대한 안내

  
    법제처의 법령해석은 행정부 내부에서 법령의 집행과 행정의 운영을 위해 통일성 있는 법령해석의 지침을 제시하는 제도로서, 법원의 확정판결과 같은 '법적 기속력'은 없습니다. 따라서 법령 소관 중앙행정기관 등이 구체적인 사실관계 등을 고려해 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 알려드립니다.
    또한 법제처 법령해석은 '법령해석 당시'의 법령을 대상으로 한 것이므로, 법령해석 후 해석대상 법령이 개정되는 등 법령해석과 관련된 법령의 내용이 변경된 경우 종전 법령에 대한 법령해석의 내용이 현행 법령과 맞지 않을 수 있으므로 현행 법령을 참고하시기 바랍니다.
    아울러 「헌법」 제101조에 따라 사법권은 법원에 속하므로 「법제업무 운영규정」 제26조제8항제2호 및 같은 조 제11항제2호에서는 '정립된 판례' 가 있는 경우 법제처가 법령해석을 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.