전체 법령해석사례

한글 PDF 목록

• 질의요지

  
  구 「임대주택법 시행령」(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 전부개정되어 같은 해 12. 29. 시행되기 전의 것을 말함) 제21조제1항에 따른 공공건설임대주택 최초 임대보증금의 표준임대보증금 초과 금지가, 각 세대의 최초 임대보증금이 세대별 표준임대보증금을 초과해서는 안 된다는 의미인지, 전체 세대의 최초 임대보증금 합계액이 세대별 표준임대보증금 합계액을 초과해서는 안 된다는 의미인지?
  
  

• 질의배경

  
  ○ 구 「임대주택법 시행령」(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 전부개정되어 같은 해 12. 29. 시행되기 전의 것)상 공공건설임대주택 최초 임대보증금의 표준임대보증금 초과 금지 규정의 의미에 대해 천안시와 국토교통부 간에 이견이 있어 이를 명확히 하기 위해 천안시가 법령해석을 요청함.
  
  

• 회답

  
  구 「임대주택법 시행령」(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 전부개정되어 같은 해 12. 29. 시행되기 전의 것을 말함) 제21조제1항에 따른 공공건설임대주택 최초 임대보증금의 표준임대보증금 초과 금지는 각 세대의 최초 임대보증금이 세대별 표준임대보증금을 초과해서는 안 된다는 의미입니다.
  
  

• 이유

  
  구 「임대주택법」(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되어 같은 해 12. 29. 시행되기 전의 것을 말함. 이하 같음) 제20조제1항에서는 임대주택의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따른 구 「임대주택법 시행령」(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 전부개정되어 같은 해 12. 29. 시행되기 전의 것을 말함. 이하 같음) 제21조제1항에서는 공공건설임대주택(다만, 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택 등은 제외함) 중 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없다고 규정하고 있습니다.
  
  한편, 「임대주택 표준임대보증금 및 표준임대료」(국토교통부고시 제2015-638호) 제2호에서는 표준임대보증금은 건설교통부장관(현 국토교통부장관)이 정하는 공급조건에 의해 산출한 주택분양가에서 국민주택기금융자금을 공제한 금액의 100분의 50에 해당하는 금액으로 한다고 규정하고 있는바,
  
  이 사안은 구 「임대주택법 시행령」 제21조제1항에 따른 최초 임대보증금의 표준임대보증금 초과 금지가, 각 세대의 최초 임대보증금이 세대별 표준임대보증금을 초과해서는 안 된다는 의미인지, 전체 세대의 최초 임대보증금 합계액이 세대별 표준임대보증금 합계액을 초과해서는 안 된다는 의미인지에 관한 것이라 하겠습니다.
  
  먼저, 임대보증금은 통상 세대별로 그 금액이 정해지기 때문에 “각 세대”를 전제로 한 개념이라 할 것이고, 구 「임대주택법 시행령」 제21조제1항에서는 “최초 임대보증금”은 표준임대보증금을 초과할 수 없다고 규정하고 있을 뿐, “최초 임대보증금의 합계액”이 표준임대보증금의 합계액을 초과할 수 없다고 규정하고 있지는 않으므로, 그 문언상 최초 임대보증금이 표준임대보증금을 초과했는지의 판단은 “각 세대”를 기준으로 해야 할 것입니다.
  
  그리고, 구 「임대주택법」은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하기 위해 필요한 사항을 규정함을 목적으로 하고 있고, 그 목적 달성을 위해 임대사업자에게 각종 지원과 더불어 제한을 하고 있는바, 구 「임대주택법 시행령」 제21조제1항에서 공공건설임대주택의 최초 임대보증금이 표준임대보증금을 초과할 수 없도록 규제하고 있는 취지는 임대사업자가 자의적으로 임대보증금을 정하는 것을 방지하고 합리적인 임대보증금으로 임대주택을 공급하도록 함으로써 국민주거생활의 안정을 도모하기 위함입니다(법제처 2011. 9. 22. 회신 11-0401 해석례 및 대법원 2010. 7. 22. 선고 2010다23425 판결례 참조).
  
  그런데, 만일 최초 임대보증금의 표준임대보증금 초과 여부를 “각 세대별”로 판단하는 것이 아니라 “전체 세대”를 기준으로 판단할 수 있다고 하게 되면, 전체 세대의 최초 임대보증금 합계액이 표준임대보증금 합계액을 넘지 않는 범위에서, 임대사업자는 자유롭게 각 세대별 최초 임대보증금 액수를 그 상한에 아무런 제한 없이 달리 정할 수 있게 됩니다. 예를 들면, 표준임대보증금이 동일하게 1억원인 경우에 어떤 세대는 최초 임대보증금을 1억5천만원으로 다른 세대는 5천만원으로 3배 혹은 그 이상의 편차가 있는 임대보증금을 정할 수도 있게 되는 등 임대보증금 산정 시 임대사업자의 자의가 개입될 여지가 매우 크게 될 것입니다. 따라서 이러한 해석은 임차인의 최초 임대보증금에 대한 예측가능성을 박탈함으로써 주거 안정을 저해하는 결과가 되므로, 타당하지 않다고 할 것입니다.
  
  또한, 구 「임대주택법 시행령」 제21조제3항에서는 “제1항에 따른 공공건설임대주택의 최초 임대보증금과 임대료는 같은 항에도 불구하고 임차인의 동의가 있는 경우에는 임대차계약에 따라 상호전환할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 그런데, 임대보증금과 임대료의 상호전환이 가능하려면 최초 임대보증금과 임대료가 개별 임차인별로 확정되어 있어야 한다고 할 것이므로, 구 「임대주택법 시행령」 제21조제3항에서의 “제1항에 따른 최초 임대보증금”은 “각 세대별로 확정된” 금액임을 알 수 있으며, 이와 같이 확정된 “각 세대별” 최초 임대보증금이 같은 조 제1항에 따라 표준임대보증금을 초과할 수 없다고 보는 것이 같은 조 제1항 및 제3항을 조화롭게 해석하는 방법이라고 할 것입니다.
  
  한편, 「주택법」 제38조의2에 따른 분양가상한제의 경우, 분양가심사위원회에서 해당 공동주택 “단지 전체에 대한 분양가격 총액”을 심사ㆍ결정하고 사업주체는 그 범위에서 자유롭게 “각 세대별 분양가격”을 결정하는 방식으로 운영되고 있으므로, 이 사안에서도 임대사업자는 전체 세대의 최초 임대보증금 합계액이 표준임대보증금 합계액을 넘지 않는 범위에서 각 세대별 최초 임대보증금을 자유롭게 결정할 수 있다고 해석하는 것이 타당하다는 의견이 있을 수 있습니다.
  
  그러나, 분양가상한제는 일반인에게 공급하는 공동주택 분양가격의 상한을 제한함으로써 부동산 투기를 예방하기 위함에 주된 목적이 있으므로(대법원 2013. 7. 25. 선고 2011다38875, 38882 판결례 참조), 해당 공동주택 “단지 전체의 분양가격 상한”을 통제하는 것만으로도 그 입법 목적을 달성할 수 있는 반면, 최초 임대보증금의 표준임대보증금 초과 금지 제도는 앞서 본 바와 같이 임대사업자가 자의적으로 임대보증금을 정하는 것을 방지하고 합리적인 임대보증금으로 임대주택을 공급하도록 함으로써 무주택 서민의 주거생활 안정을 도모하기 위함에 주된 목적이 있으므로, 그 입법 목적을 달성하려면 “각 세대별 최초 임대보증금 상한”을 통제할 필요가 있다는 점에서, 그와 같은 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
  
  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 구 「임대주택법 시행령」 제21조제1항에 따른 최초 임대보증금의 표준임대보증금 초과 금지는 각 세대의 최초 임대보증금이 세대별 표준임대보증금을 초과해서는 안 된다는 의미라고 할 것입니다.
  

• 법제처 법령해석의 효력 등에 대한 안내

  
    법제처의 법령해석은 행정부 내부에서 법령의 집행과 행정의 운영을 위해 통일성 있는 법령해석의 지침을 제시하는 제도로서, 법원의 확정판결과 같은 '법적 기속력'은 없습니다. 따라서 법령 소관 중앙행정기관 등이 구체적인 사실관계 등을 고려해 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 알려드립니다.
    또한 법제처 법령해석은 '법령해석 당시'의 법령을 대상으로 한 것이므로, 법령해석 후 해석대상 법령이 개정되는 등 법령해석과 관련된 법령의 내용이 변경된 경우 종전 법령에 대한 법령해석의 내용이 현행 법령과 맞지 않을 수 있으므로 현행 법령을 참고하시기 바랍니다.
    아울러 「헌법」 제101조에 따라 사법권은 법원에 속하므로 「법제업무 운영규정」 제26조제8항제2호 및 같은 조 제11항제2호에서는 '정립된 판례' 가 있는 경우 법제처가 법령해석을 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.