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• 질의요지

  
  제1종일반주거지역 안에서는 4층 이하의 건축물에 한하여 건축할 수 있는바, 다세대주택의 1층 전부가 주차장으로 사용하는 피로티 구조로 되어 있는 경우 위 4층 이하의 건축제한을 적용함에 있어 위 1층 피로티 부분이 층수산정에 포함되는지?
  

• 회답

  
  제1종일반주거지역 안에서 다세대주택을 건축하고자 하는 경우 1층 전부가 주차장으로 사용하는 피로티 구조라 하더라도 이러한 1층도 제1종일반주거지역 안에서의 층수에 포함되므로, 이를 포함한 4층 이하의 건축물만 허용된다고 할 것입니다.
  

• 이유

  
  ○ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조 및 같은 법 시행령 제30조제1호나목(1), 제71조제1항제3호, 별표 4 제1호나목을 종합하면, 제1종일반주거지역은 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역으로 그 안에서 건축할 수 있는 건축물은 원칙적으로 4층 이하에 한하고 있고, 건축물의 종류로는 위 별표 4에서 규정하고 있는데, 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택(아파트를 제외함)도 그 중 하나라 할 것입니다.
  
  ○ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 제1종일반주거지역 안에서 4층 이하라는 건축제한을 두고 있으면서도 그 층수의 산정방법에 대하여는 아무런 규정을 두고 있지 않으므로 건축물에 관한 한 건축물의 대지·구조 및 설비의 기준과 건축물의 용도 등을 규정하고 있는 「건축법」이 적용되어야 할 것인바, 「건축법」 제73조 및 같은 법 시행령 제119조제1항제9호에 따르면, 건축물의 층수산정은 승강기탑·계단탑·망루·장식탑·옥탑 기타 이와 유사한 건축물의 옥상부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 당해 건축물의 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1)이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입
  하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 당해 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 산정하며, 건축물의 부분에 따라 그 층수를 달리하는 경우에는 그 중 가장 많은 층수로 한다고 규정하고 있습니다.
  
  ○ 그런데 제1종일반주거지역 안에서는 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택(아파트를 제외함)을 건축할 수 있다고 하고 있는바, 「건축법」 제2조제2항제2호 및 같은 법 시행령 제3조의4, 별표 1 제2호에 따르면, 건축물의 용도가 공동주택인 건축물은 그 세부용도를 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사로 하되, 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상이면 아파트로, 4개층 이하이면 연립주택과 다세대주택으로 각각 구분하고 있고, 아파트 또는 연립주택의 경우 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티 부분을 층수에서 제외하며, 다세대주택의 경우 층수를 산정함에 있어서 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다고 규정하고 있습니다.
  
  ○ 그렇다면 다세대주택의 경우 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우 주택의 층수에서 제외되어 주택으로 쓰이는
  4개층을 포함한 전체층수가 5층이 되는 것이 허용되는바, 제1종일반주거지역 안에서는 비록 4층 이하의 건축물만이 허용되지만 「건축법 시행령」 별표 1 제2호에 따라 아파트를 제외한 공동주택을 허용한다고 하면 위와 같이 다세대주택의 1층 주차장 피로티 구조가 주택의 층수에 제외되는 것이 제1종일반주거지역 안에서 건축제한과 관련된 전체층수에서도 제외되는 것으로 볼 수 있는지 문제될 수 있습니다.
  
  ○ 다세대주택의 1층을 위와 같이 피로티 구조의 주차장으로 하는 경우 주택의 층수에서 제외하는 입법취지가 대지활용률을 제고하고 1층 피로티 주차장을 장려하고자 하는 정책적 고려에서 비롯된 것이라 하더라도, 별도의 규정이 없는 한 이를 바로 제1종일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 4층 이하의 건축제한까지 완화한 것이라고 볼 수 없고, 단지 위와 같은 정책적 고려와 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 단서에서 규정하고 있는 바와 같이 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 아파트와 층수가 4개층 이하인 연립주택 또는 다세대주택을 구별하는 공동주택의 세부용도별 기준에 불과하다고 할 것입니다. 또한, 다세대주택은 1층이 피로티 주차장인 경우 이를 주택의 층수에서 제외한다는 규정도 주택으로 쓰이는 층수를 산정할 때 이를 제외하여 결과적으로 주택으로 쓰이는 1
  개층의 추가 건축을 허용해 준다는 것이지, 건축물의 전체층수에서까지 제외하여 준다는 의미는 아니라 할 것입니다.
  
  ○ 한편, 「건축법 시행령」 제119조제1항제5호에 따른 건축물의 높이를 산정함에 있어서도 건축물의 1층 전체에 피로티(건축물의 사용을 위한 경비실·계단실·승강기실 기타 이와 유사한 것을 포함한다)가 설치되어 있는 경우에는 건축물의 높이제한에 관한 제82조 및 공동주택의 일조 등의 확보를 위한 높이제한에 관한 규정 중의 하나인 제86조제2항을 적용함에 있어서는 피로티의 층고를 제외한 높이로 한다는 규정을 두면서도, 이로 인하여 인접건축물의 일조 등의 확보에 영향을 주는 것을 막기 위하여 제86조제1항 및 제3항에 따른 정북 또는 정남방향의 인접대지경계선과 관련된 일반적인 높이제한의 경우에는 피로티의 층고를 건축물의 높이에 포함시키고 있는 점을 고려하면, 제1종일반주거지역 안에서 4층 이하의 건축물로 층수제한을 함에 있어 다세대주택의 1층이 위와 같은 피로티 구조의 주차장인 경우 이를 이러한 층수산정에서 제외하려고 한다면 위와 같은 명문의 규정이 있어야 할 것입니다.
  
  ○ 따라서 제1종일반주거지역 안에서 다세대주택을 건축하고자 하는 경우 1층 전부가 주차장으로 사용하는 피로티 구조라 하더라도 이러한 1층도 제1종일
  반주거지역 안에서의 층수에 포함되므로, 이를 포함한 4층 이하의 건축물만 허용된다고 할 것입니다.
  
  
  
  

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