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• 질의요지

  
  구 「임대주택법」(각주: 2014. 5. 28. 법률 제12704호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말하며, 이하 같음.)에 따른 공공건설임대주택의 임대사업자가 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없어 구 「임대주택법 시행령」(각주: 2014. 7. 16. 대통령령 제25483호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말하며, 이하 같음.) 제13조제2항제2호나목에 따라 분양전환승인을 받으려는 경우 같은 조 제3항제1호에 따라 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서를 제출해야 하는바, 임대주택의 사용검사 등(각주: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사 또는 「건축법」 제22조에 따른 건축물의 사용승인 등을 말하며, 이하 같음.)이 완료되어 실제 임대가 가능하게 된 시점부터 2년 이상 경과해야만 해당 규정에 따른 분양전환승인이 가능한지?
  
  

• 질의배경

  
  충청남도 천안시는 사용검사 등이 완료되어 실제 임대가 가능하게 된 시점 이후에 2년 연속 적자가 발생한 사실이 있어야만 구 「임대주택법 시행령」 제13조제3항제1호에 따른 분양전환이 가능한지 국토교통부에 질의했고, 그렇지 않다는 답변을 받자 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
  
  

• 회답

  
  이 사안의 경우 실제 임대가 가능하게 된 시점부터 2년이 경과하지 않았어도 분양전환승인이 가능합니다.
  

• 이유

  
  구 「임대주택법」 제16조에서는 임대사업자가 임대의무기간 동안 임대주택을 매각할 수 없도록 하면서(제1항), 예외적으로 대통령령으로 정하는 경우에는 매각이 가능하도록(제3항) 규정하고 있고, 그 위임에 따라 구 「임대주택법 시행령」 제13조에서는 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 분양전환승인을 받은 경우에는 임대의무기간 이내에 임대주택을 매각할 수 있도록 하면서(제2항제2호나목), 이 경우 분양전환승인을 받으려는 임대사업자는 같은 조 제3항 각 호의 서류를 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하도록 규정(제3항)하고 있습니다.
  
  그런데 구 「임대주택법 시행령」 제13조제3항제1호에서는 임대사업자가 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서를 제출하도록 규정하고 있을 뿐 “2년 연속 적자가 발생한 사실”의 시점에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않은바, 임대사업자는 그러한 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 손익계산서를 임대의무기간 중에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하면 되는 것이지, 그러한 적자가 발생하기 시작한 시점이 반드시 사용검사 등이 완료되어 실제로 임대가 가능하게 된 시점 이후여야 한다고 보기는 어렵습니다.
  
  아울러 구 「임대주택법 시행령」 제13조제2항제2호나목 및 같은 조 제3항제1호에서 임대사업자가 2년 연속 적자가 발생한 경우 임대의무기간 이내에 임대주택을 매각할 수 있도록 한 것은 재정이 취약한 임대사업자가 장기간 임대를 계속할 경우 임대보증금 반환 의무를 비롯한 각종 의무를 이행하기 어려운 경우가 발생할 수 있어 임차인들이 피해를 입을 수 있기 때문이므로 임대사업자가 임대주택 건설 후 2년 이상 적자인 상태로 임대사업을 계속해야만 분양전환이 가능하다고 보는 것은 임차인의 재산권 보호의 측면에서 타당하지 않다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
  <관계 법령>
  구 「임대주택법」(2014. 5. 28. 법률 제12704호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것)
  제16조(임대주택의 매각 제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
  1.ㆍ2. (생 략)
  2의2. (생 략)
  3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년
  4. (생 략)
  ② (생 략)
  ③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
  ④ㆍ⑤ (생 략)
  제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ①ㆍ② (생 략)
  ③ 제1항 및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 "분양전환승인"이라 한다)을 신청하여야 한다.
  ④ ∼ ⑩ (생 략)
  
  구 「임대주택법 시행령」(2014. 7. 16. 대통령령 제25483호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것)
  제13조(임대주택의 임대의무기간 등) ① (생 략)
  ② 법 제16조제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.
  1. (생 략)
  2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우
  가. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토교통부장관의 허가
  나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조제3항에 따른 승인
  다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가
  3.ㆍ4. (생 략)
  ③ 임대사업자가 제2항제2호나목 및 다목에 따라 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 시장·군수 또는 구청장의 승인 또는 허가를 받으려는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 제출하여야 한다.
  1. 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서
  2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 현금흐름표
  3.ㆍ4. (생 략)
  ④ ∼ ⑧ (생 략)
  
  

• 법제처 법령해석의 효력 등에 대한 안내

  
    법제처의 법령해석은 행정부 내부에서 법령의 집행과 행정의 운영을 위해 통일성 있는 법령해석의 지침을 제시하는 제도로서, 법원의 확정판결과 같은 '법적 기속력'은 없습니다. 따라서 법령 소관 중앙행정기관 등이 구체적인 사실관계 등을 고려해 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 알려드립니다.
    또한 법제처 법령해석은 '법령해석 당시'의 법령을 대상으로 한 것이므로, 법령해석 후 해석대상 법령이 개정되는 등 법령해석과 관련된 법령의 내용이 변경된 경우 종전 법령에 대한 법령해석의 내용이 현행 법령과 맞지 않을 수 있으므로 현행 법령을 참고하시기 바랍니다.
    아울러 「헌법」 제101조에 따라 사법권은 법원에 속하므로 「법제업무 운영규정」 제26조제8항제2호 및 같은 조 제11항제2호에서는 '정립된 판례' 가 있는 경우 법제처가 법령해석을 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.