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• 질의요지

  
  「임대주택법」 제21조와 같은 법 시행령 제23조에 따라 시장이 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정 또는 재평가를 위해 감정평가법인을 2곳 선정할 경우, 그 2곳을 임대사업자와 임차인으로부터 각각 1곳씩 추천받아 선정하도록 하는 조례를 제정하는 것이 가능한지?
  

• 회답

  
  「임대주택법」 제21조와 같은 법 시행령 제23조에 따라 시장이 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정 또는 재평가를 위해 감정평가법인을 2곳 선정할 경우, 그 2곳을 임대사업자와 임차인으로부터 각각 1곳씩 추천받아 선정하도록 하는 내용을 조례로 제정하는 것은 법령에 위반됩니다.
  

• 이유

  
  「임대주택법」 제21조제3항·제4항 및 제9항에서는 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 「주택법」 제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우 임대사업자(국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 시장·군수·구청장에게 분양전환에 관한 승인을 신청하도록 하고(제3항), 이 경우 시장·군수·구청장은 30일 이내에 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로 승인하여야 하는데(제4항), 분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 분양전환승인 신청인이 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행하되(제9항 본문), 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 임대사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 이의신청을 하는 경우 시장·군수·구청장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 1회에 한하여 재평가하게 할 수 있도록(제9항 단서) 규정하고 있습니다.
  
  또한 「임대주택법 시행령」 제23조제1항 및 제5항에 따르면, 시장·군수 또는 구청장은 법 제21조제9항에 따라 감정평가를 「부동산
  가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제7조제2항에 따라 국토해양부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가법인(「국유재산법 시행령」 제2조에 따른 주식회사 한국감정원을 포함한다. 이하 같다) 두 곳에 의뢰하도록 하고(제1항), 법 제21조제9항 단서에 따른 재평가는 그 사유를 명시하여 제1항에 따르되, 당초 감정평가한 감정평가법인에 의뢰해서는 안 되도록 하고 있습니다.
  
  이 사안에서는 시장이 감정평가법인 두 곳을 선정하는 방식에 관하여 시장으로 하여금 임대사업자와 임차인으로부터 각각 한 곳씩을 추천받아 선정하도록 하는 내용을 조례로 제정하는 것이 가능한지가 문제됩니다.
  
  먼저, 「임대주택법 시행령」 제23조제1항 및 제5항에서는 시장·군수 또는 구청장이 선정할 수 있는 감정평가법인을 두 곳으로 한정하고 있는바, 이는 시장 등이 임대사업자 및 임차인과 독립한 제3자의 지위에서 임대사업자 및 임차인 사이에 발생할 수 있는 분쟁을 미리 방지하기 위하여 공정하고 객관적인 감정평가가 이루어지도록 하려는 것이라고 할 것입니다.
  
  그런데 이 건 조례안과 같이 감정평가법인 두 곳을 모두 임대사업자와 임차인이 추천한 곳에서만 선정할 수 있게 하면 법령에서 규정하고 있는 시장 등의 감정평가법인 선정은 사실상 임대사업자와 임차인의 추천에 따라 이
  루어질 수밖에 없어 결국 시장 등이 임대사업자와 임차인의 이해관계를 벗어나 공정하고 객관적인 지위에서 감정평가법인을 선정하도록 한 법령의 취지에 어긋난다고 할 것입니다.
  
  다음으로, 감정평가법인의 선정에 관한 법령의 개정 연혁을 살펴보면, 당초 「임대주택법 시행규칙」(1999. 1. 28. 건설교통부령 제165호로 일부개정된 것) 별표 2 제2호나목에서는 감정평가업자 2인을 임대인과 임차인이 각각 1인씩 선정하게 하다가, 시장·군수 또는 구청장이 임대사업자 및 임차인의 의견을 들어 선정하도록 일부개정(2005. 12. 4. 건설교통부령 제481호)되었고, 다시 시장·군수 또는 구청장이 임대사업자 및 임차인의 의견을 들어 선정하되, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 “감정평가법”이라 한다)에 따라 등록한 감정평가법인으로 선정(2007. 3. 27. 건설교통부령 제553호)하게 하다가, 「임대주택법 시행령」(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 개정된 것) 및 「임대주택법 시행규칙」(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 개정된 것)을 전부개정하면서 「임대주택법 시행규칙」에 있던 감정평가법인의 선정에 관한 규정을 「임대주택법 시행령」 제23조에 규정하고, 종전의 규정 중 시장·군수 또는 구청장이 감정평가법인을
  선정할 때 임대사업자 및 임차인의 의견을 듣도록 하는 부분을 삭제하여 현행 「임대주택법 시행령」과 같은 내용으로 개정되었습니다.
  
  이러한 법령 개정 연혁을 종합하면 당초 감정평가업자를 직접 선정하기까지 하던 임대사업자와 임차인을 여러 차례에 걸친 법령 개정을 통해 점차적으로 감정평가법인의 선정 과정에서 배제하다가 궁극적으로는 임대사업자와 임차인이 감정평가법인의 선정과정에 참여하는 것 자체를 전면 배제하고 있음을 알 수 있습니다.
  
  따라서, 감정평가법인의 선정을 시장·군수·구청장의 권한으로 명시한 법령의 규정과 그 개정 연혁 등을 고려할 때, 감정평가법인의 선정에 각각 한 곳씩 임대사업자와 임차인의 추천을 받아 선정하도록 하는 내용의 조례를 제정하는 것은 법령에 위반된다고 할 것입니다.
  

• 법제처 법령해석의 효력 등에 대한 안내

  
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    또한 법제처 법령해석은 '법령해석 당시'의 법령을 대상으로 한 것이므로, 법령해석 후 해석대상 법령이 개정되는 등 법령해석과 관련된 법령의 내용이 변경된 경우 종전 법령에 대한 법령해석의 내용이 현행 법령과 맞지 않을 수 있으므로 현행 법령을 참고하시기 바랍니다.
    아울러 「헌법」 제101조에 따라 사법권은 법원에 속하므로 「법제업무 운영규정」 제26조제8항제2호 및 같은 조 제11항제2호에서는 '정립된 판례' 가 있는 경우 법제처가 법령해석을 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.