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• 질의요지

  
  「건축법 시행령」 제9조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 재축 등을 하기 위해 집합건축물(각주: 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 의 적용을 받는 건축물을 말하며, 이하 같음.)에 대하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제47조제1항 및 제2항에 따라 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로 재건축 결의를 한 경우, 건축허가 신청을 위한 대지 소유권 확보와 관련하여 「건축법」 제11조제11항제2호를 적용할 수 있는지?
  

• 질의배경

  
  민원인과 경기도 안산시에서는 위 질의요지에 관한 사항에 대하여 국토교통부에 문의하였으나, 국토교통부에서는 「건축법」 제11조제11항제2호는 공유 건축물을 대상으로 하는 것이므로 구분소유되는 집합건축물에 대해서는 적용되지 않는다고 회신하자 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
  

• 회답

  
  이 사안의 경우 「건축법」 제11조제11항제2호는 적용되지 않습니다.
  

• 이유

  
  법령에서 일정한 원칙에 관한 규정을 둔 후 이러한 원칙에 대한 예외규정을 두는 경우 예외규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 해석해서는 안 되고 보다 엄격하게 해석할 필요가 있다고 할 것인바,(각주: 법제처 2012. 11. 3. 회신 12-0596 해석례 참조) 「건축법」 제11조제11항에서는 건축허가를 받으려는 자는 원칙적으로 해당 대지의 소유권을 확보하도록 하면서 같은 항 제2호에서는 예외적으로 해당 대지의 소유권을 확보하지 않아도 되는 사유의 하나로 건축주가 건축물의 노후화 또는 구조안전 문제 등 대통령령으로 정하는 사유로 건축물을 신축ㆍ개축ㆍ재축 및 리모델링을 하기 위하여 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 동의를 얻고 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상인 경우를 규정하고 있는 점을 고려할 때 이러한 예외규정은 엄격하게 해석해야 합니다.
  
  그런데 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 함) 제1조에서는 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다고 규정하여 “구분소유”의 개념을 설명하고 있고, 「민법」 제262조에서는 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 하며 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다고 규정하여 공유의 개념을 설명하여 법령에서 구분소유와 공유의 개념을 별개로 규정하고 있으며 개별 법령에서도 구분소유와 공유를 구별하여 규정하고 있는 점(각주: 「도시 및 주거환경정비법」)제33조(토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등) ① 법 제12조제2항, 제28조제1항, 제36조제1항, 이 영 제12조, 제14조제2항 및 제27조에 따른 토지등소유자(토지면적에 관한 동의자 수를 산정하는 경우에는 토지소유자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 동의는 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다.
  1. (생 략)
  2. 재건축사업의 경우에는 다음 각 목의 기준에 따를 것
  가. 소유권 또는 구분소유권을 여럿이서 공유하는 경우에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
  나. (생 략)
  다. 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 할 것
  을 고려할 때 법령상 구분소유와 공유는 명백하게 구분되는 개념이므로 명시적으로 공유자에 구분소유자를 포함한다고 규정하지 않은 이상 해석으로 공유자의 개념을 확대할 수는 없는데 「건축법」 제11조제11항제2호에서는 대지의 소유권을 확보하지 않아도 되는 경우로 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 동의를 얻고 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상인 경우로 한정하여 규정하고 있습니다.
  
  한편 집합건물법 제47조제1항 및 제2항에 따른 재건축 결의를 하였음에도 불구하고 「건축법」 제11조제11항제2호가 아니라 같은 항 각 호 외의 부분 본문 또는 같은 항 제1호를 적용하여 대지의 소유권을 확보하거나 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보해야만 건축허가를 받을 수 있다고 한다면 집합건물법에 대한 재건축 결의 자체를 무용한 것으로 만들게 되어 불합리하므로 집합건축물에도 「건축법」 제11조제11항제2호가 적용되는 것으로 보아야 한다는 의견이 있으나, 집합건축물의 재건축 시에도 「건축법」 제11조제11항제2호가 적용될 수 있도록 관련 법령을 입법적으로 정비하는 것은 별론으로 하고 법령의 명시적인 규정에 반하여 해당 규정의 적용대상을 확대할 수 없다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
  
  ※ 법령정비 권고사항
  
  집합건물법의 적용을 받는 건축물의 경우 「건축법」 제11조제11항제2호가 적용되지 않는바, 한 명이라도 동의하지 않으면 건축행위가 불가능한 상황이 발생하는 문제를 개선하고자 같은 규정을 신설한 입법 목적이 달성되지 못하는 측면이 있으므로 입법정책적으로 검토하여 구분소유 건축물에 대해서도 적용할 필요성이 인정된다면 그 내용을 명확히 반영하도록 법령을 정비할 필요가 있습니다.
  
  <관계 법령>
  
  「건축법」
  제11조(건축허가) ① ∼ ⑩ (생 략)
  ⑪ 제1항에 따라 건축허가를 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
  1. 건축주가 대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우. 다만, 분양을 목적으로 하는 공동주택은 제외한다.
  2. 건축주가 건축물의 노후화 또는 구조안전 문제 등 대통령령으로 정하는 사유로 건축물을 신축ㆍ개축ㆍ재축 및 리모델링을 하기 위하여 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 동의를 얻고 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상인 경우
  3. ∼ 5. (생 략)
  
  「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」
  제47조(재건축 결의) ① 건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비·복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우에 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다. 다만, 재건축의 내용이 단지 내 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.
  ② 제1항의 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의에 따른다.
  ③ ∼ ⑤ (생 략)
  
  
  

• 법제처 법령해석의 효력 등에 대한 안내

  
    법제처의 법령해석은 행정부 내부에서 법령의 집행과 행정의 운영을 위해 통일성 있는 법령해석의 지침을 제시하는 제도로서, 법원의 확정판결과 같은 '법적 기속력'은 없습니다. 따라서 법령 소관 중앙행정기관 등이 구체적인 사실관계 등을 고려해 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 알려드립니다.
    또한 법제처 법령해석은 '법령해석 당시'의 법령을 대상으로 한 것이므로, 법령해석 후 해석대상 법령이 개정되는 등 법령해석과 관련된 법령의 내용이 변경된 경우 종전 법령에 대한 법령해석의 내용이 현행 법령과 맞지 않을 수 있으므로 현행 법령을 참고하시기 바랍니다.
    아울러 「헌법」 제101조에 따라 사법권은 법원에 속하므로 「법제업무 운영규정」 제26조제8항제2호 및 같은 조 제11항제2호에서는 '정립된 판례' 가 있는 경우 법제처가 법령해석을 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.