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• 질의요지

  
  중개업자가 중개를 의뢰받아 중개를 함에 있어서 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제3항에 따른 거래계약서를 작성하기 전에 가계약(假契約)을 체결하는 경우, 그 가계약을 체결하기 전에 같은 법 제25조제1항 각 호의 사항에 대하여 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 그 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우 같은 법 제39조제1항제5호에 따른 행정처분의 대상이 되는지?
  

• 회답

  
  중개업자가 중개를 의뢰받아 중개를 함에 있어서 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제3항에 따른 거래계약서를 작성하기 전에 가계약(假契約)을 체결하는 경우, 그 가계약을 체결하기 전에 같은 법 제25조제1항 각 호의 사항에 대하여 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 그 설명의 근거자료를 제시하지 아니하였다는 이유만으로 같은 법 제39조제1항제5호에 따른 행정처분의 대상이 되지 않습니다.
  

• 이유

  
  「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 “공인중개사법”이라 함) 제2조제1호에 따르면, “중개”라 함은 같은 법 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제25조제1항에 따르면, 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계(제1호), 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항(제2호) 등 같은 항 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 하며, 같은 조 제3항에 따르면, 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 같은 조 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다고 규정하고 있습니다.
  
  한편, 같은 법 제36조제1항제3호에 따르면, 시·도지사는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 제25조제1항의 규정을 위반하여 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나
  설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제39조제1항제5호에 따르면, 등록관청은 중개업자가 제25조제1항의 규정을 위반하여 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다고 규정하고 있습니다.
  
  우선, 공인중개사법 제25조제3항에서는 “중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때”로 규정하고 있으므로 중개의 완성은 거래계약서의 작성으로 이루어진다고 할 것이고, 따라서 같은 법 제25조제1항에서 중개업자가 “중개가 완성되기 전”에 중개대상에 대하여 확인·설명하고 설명의 근거자료를 제시하도록 한 것은 “거래계약서 작성 전”까지 확인·설명하고 설명의 근거자료를 제시하면 되는 것으로 해석함이 타당하다 할 것입니다.
  
  또한, 공인중개사가 공인중개사법 제25조제1항의 의무를 이행하지 않은 경우 시·도지사는 같은 법 제36조제1항제3호에 따라 6월의 범위 안에서 공인중개사의 자격을 정지할 수 있고, 같은 법 제39조제1항제5호에 따라 6월의 범위 안에서 중개업자의 업무를 정지할 수 있으며, 이러한 행정처분이 침익적인 처분임을 고려하면 위 규정은 문언
  그대로 엄격하게 해석하여야 할 것이고 이를 확장해석할 수 없다고 할 것인데, 중개업자가 같은 법 제25조제1항 및 제3항에 규정된 시점보다 이른 시점, 즉 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 시점보다 이른 시점인 가계약 체결시에 같은 항 각 호의 사항을 설명하고 그 설명의 근거를 제시하지 아니하였다는 이유만으로 6월 이내의 영업정지 등의 행정처분을 할 수 없다 할 것입니다.
  
  그렇다면, 중개업자가 중개를 의뢰받아 중개를 함에 있어서 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제3항에 따른 거래계약서를 작성하기 전에 가계약(假契約)을 체결하는 경우, 그 가계약을 체결하기 전에 같은 법 제25조제1항 각 호의 사항에 대하여 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 그 설명의 근거자료를 제시하지 아니하였다는 이유만으로 같은 법 제39조제1항제5호에 따른 행정처분의 대상이 되지 않습니다.
  

• 법제처 법령해석의 효력 등에 대한 안내

  
    법제처의 법령해석은 행정부 내부에서 법령의 집행과 행정의 운영을 위해 통일성 있는 법령해석의 지침을 제시하는 제도로서, 법원의 확정판결과 같은 '법적 기속력'은 없습니다. 따라서 법령 소관 중앙행정기관 등이 구체적인 사실관계 등을 고려해 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 알려드립니다.
    또한 법제처 법령해석은 '법령해석 당시'의 법령을 대상으로 한 것이므로, 법령해석 후 해석대상 법령이 개정되는 등 법령해석과 관련된 법령의 내용이 변경된 경우 종전 법령에 대한 법령해석의 내용이 현행 법령과 맞지 않을 수 있으므로 현행 법령을 참고하시기 바랍니다.
    아울러 「헌법」 제101조에 따라 사법권은 법원에 속하므로 「법제업무 운영규정」 제26조제8항제2호 및 같은 조 제11항제2호에서는 '정립된 판례' 가 있는 경우 법제처가 법령해석을 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.