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• 질의요지

  
  구 「민간임대주택에 관한 특별법」(2018. 12. 18. 법률 제16000호로 일부개정되어 2019. 6. 19. 시행된 것을 말하며 이하 “구 민간임대주택법”이라 함) 제5조에 따라 임대사업자로 등록하기 전에 임대차계약(이하 “종전 임대차계약”이라 함)을 체결한 경우로서 같은 법 제46조에 따른 임대차계약 신고 의무가 없음에도 불구하고 임대사업자로 등록한 이후 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 종전 임대차계약의 임대료를 신고한 경우, 임대사업자가 신고한 종전 임대차계약의 임대료는 구 민간임대주택법 제44조제1항에 따른 최초 임대료(이하 “최초 임대료”라 함)로 볼 수 있는지?
  
  

• 질의배경

  
  민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였으나 그 회신내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
  
  

• 회답

  
  이 사안의 경우 임대사업자가 신고한 종전 임대차계약의 임대료는 구 민간임대주택법 제44조제1항에 따른 최초 임대료로 볼 수 없습니다.
  
  

• 이유

  
  구 민간임대주택법 제2조제7호에서는 같은 법 제5조에 따라 등록한 자를 임대사업자라고 정의하고 있고, 같은 법 제46조제1항에서는 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차계약 체결일부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고해야 한다고 규정하고 있는바, 해당 규정에 따른 임대차계약 신고 의무는 같은 법에 따라 임대사업자 등록을 한 임대사업자에게 있는 것이 분명하고, 이에 따라 임대사업자는 민간임대주택 등록 이후 처음으로 계약하는 경우 임대료를 최초로 신고하게 되고 이 때 임대료가 구 민간임대주택법에 따른 “최초 임대료”가 되는 것(각주: 법제처 2019. 7. 5. 회신 19-0122 해석례 참조)입니다.
  
  그리고 구 민간임대주택법에 따르면 임차인이 있는 상태에서 임대사업자로 등록하는 경우 해당 임차인은 민간임대주택 등록 이후 최초 계약 갱신 시 임대료 증액 상한제를 적용받을 수 없는 문제가 있자 2019년 4월 23일 구 민간임대주택법이 법률 제16386호로 개정되면서 기존 임대차계약이 있는 상태에서 민간임대주택으로 등록한 경우에는 기존 임대차계약의 임차료를 최초 임대료로 보도록 규정(각주: 2019. 4. 23. 법률 제16386호 일부개정되어 2019. 10. 24. 시행된 민간임대주택법 제안이유・주요내용 참조)한 입법연혁을 고려하더라도, 구 민간임대주택법에 따라 임대사업자로 등록하기 전에 체결한 임대차계약의 임대료는 같은 법 제44조제1항에 따른 “최초 임대료”로 볼 수 없습니다.
  
  아울러 구 민간임대주택법에 따른 신고의무가 없음에도 불구하고 같은 법 제46조제1항에 따라 종전 임대차계약의 임대료를 신고한 경우 해당 임대료를 “최초 임대료”로 보게 되면, 이를 기준으로 같은 법 제44조제2항에 따른 임대료 증액 비율 상한(5퍼센트)이 적용되어 신고의무가 없어서 신고하지 않은 임대사업자와 신고의무가 없음에도 불구하고 신고한 임대사업자 간에 부당한 차이가 발생한다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
  <관계 법령>
  
  구 「민간임대주택에 관한 특별법」(2018. 12. 18. 법률 제16000호로 일부개정되어 2019. 6. 19. 시행된 것)
  제44조(임대료) ① 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 임대사업자가 정한다. 다만, 공공지원민간임대주택의 최초 임대료는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라야 한다.
  ② 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. 다만, 공공지원민간임대주택은 임대의무기간을 넘는 임대기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에도 이를 적용한다.
  ③ 〜 ⑤ (생 략)
  제46조(임대차계약 신고) ① 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정한다) 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차 계약 체결일(변경신고의 경우에는 변경한 날을 말한다)부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 내용을 변경한 경우에도 같다.
  ② 〜 ⑥ (생 략)
  
  민간임대주택에 관한 특별법 시행령
  제36조(임대차계약 신고) ① 법 제46조제1항 및 제2항에 따라 임대사업자가 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.
  1. 임대차기간
  2. 임대료
  3. 민간임대주택의 소유권을 취득하기 위하여 대출받은 금액(민간매입임대주택으로 한정한다)
  4. 임차인 현황(준주택으로 한정한다)
  ② 제1항 각 호의 사항을 신고하려는 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는 신고서에 법 제47조에 따른 표준임대차계약서를 첨부하여 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.
  ③ 〜 ⑤ (생 략)
  

• 법제처 법령해석의 효력 등에 대한 안내

  
    법제처의 법령해석은 행정부 내부에서 법령의 집행과 행정의 운영을 위해 통일성 있는 법령해석의 지침을 제시하는 제도로서, 법원의 확정판결과 같은 '법적 기속력'은 없습니다. 따라서 법령 소관 중앙행정기관 등이 구체적인 사실관계 등을 고려해 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 알려드립니다.
    또한 법제처 법령해석은 '법령해석 당시'의 법령을 대상으로 한 것이므로, 법령해석 후 해석대상 법령이 개정되는 등 법령해석과 관련된 법령의 내용이 변경된 경우 종전 법령에 대한 법령해석의 내용이 현행 법령과 맞지 않을 수 있으므로 현행 법령을 참고하시기 바랍니다.
    아울러 「헌법」 제101조에 따라 사법권은 법원에 속하므로 「법제업무 운영규정」 제26조제8항제2호 및 같은 조 제11항제2호에서는 '정립된 판례' 가 있는 경우 법제처가 법령해석을 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.