상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권) 관련 질의입니다.

질의) 임대차계약서 上 보증금 50백만원, 임대료 350만원(부가세별도), 계약기간 3年으로 계약서를 작성하고,

특약사항으로 '2年 동안은 임대료의 50%를 적용하여 월 175만원(부가세별도)을 납부하고,

3年부터는 350만원(부가세별도)으로 한다'로 했을 때, 계약 연장 時 차임 5% 인상하는 경우 기준금액은 무엇인지 궁금합니다?

임차인은 3年간 月평균 임대료 ((175만원*24개월)+(350만원*12))/36=233만원을 기준으로 5% 인상을 주장하고 있습니다.

질의요지) 차임 인상 5% 기준이 가) 임대차 계약서의 350만원이 기준인지 , 나) 평균임대료 233만원이 기준이 되는지가 궁금합니다.