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특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령 제정안 입법예고 제정
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기준이 불명확할 경우, 안전 문제가 발생할 수 있습니다. 서류 제출 기준이 복잡해질 경우, 신고자의 부담이 증가할 수 있습니다. 지정 기준이 지나치게 엄격할 경우, 필요한 지역이 제외될 우려가 있습니다. 정의가 지나치게 제한적일 경우, 다양한 사업이 제외될 우려가 있습니다. 신고기간이 짧아 신고를 놓치는 경우가 발생할 수 있습니다.
- 건축 안전 및 소방 취약 우려: 시행령에서 '소방상 지장이 없는 조건'을 명시하긴 했으나, 밀집 지역의 무허가 증축 건축물이 양성화될 경우 화재나 지진 등 재난 발생 시 안전성 보장 측면에서 취약점이 남을 수 있습니다. 안전문제인 만큼 우려되는 점입니다. - 법적 위법행위 묵인에 따른 도덕적 해이: 불법 증축이나 무허가 건축 행위를 사후에 한시적으로 용인해 주는 선례를 남김으로써, 향후에도 "버티면 언젠가 또 양성화해 준다"는 식의 법 경시 풍조가 확산될 우려가 있습니다. 안전문제와 함께 가장 걱정되는 부분입니다. - 상가 및 근생빌라 유저의 역차별·형평성 논란: 본 특별법은 주거용 건축물에만 한정되므로, 상가나 일반 창고, 근린생활시설을 무단 용도변경한 이른바 '근생빌라' 소유자·임차인들의 구제 요구 및 형평성 불만이 제기되고 있습니다.
# 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령 제정안에 대한 의견서 **제목: 전세사기 피해로 인수한 주거용 오피스텔의 양성화 대상 포함 요청** ### 1. 의견 취지 실질적으로 주거용으로 사용되는 오피스텔도 특정건축물 양성화 대상에 포함될 수 있도록 관련 법령의 적용 범위를 수정·보완해 주시기 바랍니다. ### 2. 의견 및 사유 **첫째, 실제 주거 형태가 유사한 건축물 간 형평성을 확보해야 합니다.** 이번 특별조치법은 일정 요건을 충족하는 근린생활시설 중 사실상 주택으로 사용한 건축물도 구제 대상으로 규정하고 있습니다. 그렇다면 실제 주거 목적으로 사용되는 오피스텔을 건축물대장상 업무시설이라는 이유만으로 제외하는 것은 형평성 측면에서 재검토할 필요가 있습니다. 건축물의 형식적인 용도분류보다는 실제 사용 목적과 주거 실태, 면적 및 안전기준 충족 여부 등을 종합적으로 고려해야 합니다. **둘째, 전세사기 피해자의 재산권을 보호해야 합니다.** 본인은 전세사기로 인해 불가피하게 해당 오피스텔을 인수한 소유자입니다. 자발적인 투자 목적이 아니라 피해 상황에서 재산상 손실을 감수하며 인수할 수밖에 없었으며, 현재는 월세 임차인이 실제 주거 목적으로 사용하고 있습니다. 이러한 상황에서 주거용 오피스텔이라는 이유로 양성화 대상에서 제외된다면, 전세사기 피해로 인한 손실에 더해 위반건축물 관련 부담까지 감수해야 합니다. 국민의 재산권 보호를 위한 특별조치법의 취지가 실질적으로 구현될 수 있도록 이러한 피해 상황도 고려해야 합니다. **셋째, 안전성을 전제로 합리적인 양성화 기회를 부여해야 합니다.** 실제 주거용으로 사용되는 오피스텔도 구조·소방 등 관련 기준과 법정 요건을 개별적으로 심사하여 적법화 가능성을 판단할 수 있도록 해야 합니다. 일률적으로 배제하기보다 안전성과 법적 요건을 충족하는 건축물에 합리적인 구제 기회를 부여하는 것이 바람직합니다. ### 3. 요청 사항 1. 실제 주거용으로 사용되는 오피스텔도 면적, 위반 유형 및 안전기준 등 법정 요건을 충족하면 양성화 대상에 포함해 주십시오. 2. 사실상 주택으로 사용한 근린생활시설은 구제 대상에 포함하면서, 실질적인 주거 기능을 수행하는 오피스텔은 용도분류만으로 배제하는 차별적인 기준을 재검토해 주십시오. 3. 전세사기 피해로 불가피하게 부동산을 인수한 소유자의 재산권 보호와 현실적인 부담을 고려하여, 필요한 경우 법률 개정까지 포함한 제도 개선을 검토해 주십시오. ### 4. 맺음말 근린생활시설도 사실상 주택으로 사용한 경우 구제 대상에 포함하면서, 실제 주거용으로 사용되는 오피스텔은 형식적인 용도분류만으로 제외하는 것은 합리적인 형평성 측면에서 납득하기 어렵습니다. 특히 전세사기로 인해 불가피하게 재산을 인수한 피해자가 추가적인 재산상 부담까지 떠안지 않도록, 실제 주거 실태와 안전기준을 중심으로 판단하여 주거용 오피스텔에도 양성화 기회를 부여해 주시기 바랍니다.
「특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령」 제정안과 관련하여 다음과 같이 의견을 제출합니다. 가장 어려운 점은 서울지역 근린생활시설(건축물 대장상 지하, 현황은 지상) 전세자금대출 불가(불법건축물 신고시 이사 갈수도 있는 임차인으로서의 불안감 더 저렴한 거주시를 찾기가 힘들고 경제적 비용 부담) ? 주거용 용도변경요청드립니다. 경제적인 어려움 때문에 근린생활시설(지하)를 주거용으로 임차중입니다. 2. 전세자금대출이 불가하거나 아예 전세자금 대출이 안나옵니다. 주거로 되어 있어야 은행에서 대출이 나온다고 해서 월세로 근근이 생활하고 있습니다. 3. 이 집은 경사진 도로에 지어진 집이여서 1층입니다. 건축물 대장상 지하로 되어 있습니다. 제1종전용주거지역입니다. 스프링클러도 되어 있고, 베란다에 정원이 있어서 피난로가 확보가 되어 있고 주차장도 있습니다. 4. 집주인은 지하 근린생활시설이 지하라는 이유로 주거용으로 용도변경 양성화가 되지 않을까봐 걱정이라고 합니다. 비용이 들어가도 집주인이 신청을 해보고 싶다고 하는데 안해줄까봐 걱정이라고 합니다. 5. 근린생활시설이라서 전세자금 대출이 되지 않아 월세를 내고 사는 사람들이 많습니다. 달달이 들어가는 월세가 너무나도 서민들은 버겁습니다. 6. 지하이던 지상이던 근생에서 주거로 전환이 되면 은행에서는 전세자금 대출이 가능하다고 합니다. 7. 꼭 지하에 있는 근생도 이번 양성화 기회에 주거용으로 용도변경되어 이런 곳에 거주하는 서민들이 전세자금을 대출도 받고 안정된 주거생활을 할 수 있도록 꼭 양성화를 해주세요. 요즘 경제가 너무나 힘들어서 돈벌이도 힘듭니다.
기준이 불명확할 경우, 안전 문제가 발생할 수 있습니다. 지정 기준이 지나치게 엄격할 경우, 필요한 지역이 제외될 우려가 있습니다. 신고기간이 짧아 신고를 놓치는 경우가 발생할 수 있습니다. 정의가 지나치게 제한적일 경우, 다양한 사업이 제외될 우려가 있습니다. 서류 제출 기준이 복잡해질 경우, 신고자의 부담이 증가할 수 있습니다.
「특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령」 제정안과 관련 용도변경 의견 제출합니다. 저희 집은 지상에는 있지만 건축물 대장상 지하 근생으로 등록되어 있는 집입니다. 하지만 서울시에서는 지하를 주거용으로 용도변경 허가를 해주지 않는다고 알고 있습니다. 이번 양성화 기회 만큼은 그 기준을 완화하셔서 그동안 너무 힘든 경제활동으로 지내온 서민들의 숨통을 틔이게 해주시면 감사하겠습니다. 이번 양성화 취지는 서민의 주거안정화를 위한 기회라고 알고 있습니다. 1. 경제적으로 어려울때는 집 담보 대출받아서 아이들도 키워내야 하는데 건축물대장상 근생은 대출 또한 어렵습니다. 2. 근생 담보대출이 된다고 하더라도 미비하고 제2금융권에서도 잘 안해줍니다. 3. 대출을 해준다고 해도 금리가 너무나도 높아서 경제적 부담이 가중되는게 현실입니다. 4. 지상에 많이 올라온 근생은 양성화 심의과정에서 현장조사를 하도록 하고 그 기준을 완화해 주셔서 서민들이 좀 더 나은 주거와 경제생활을 하는데 도움을 주셨으면 좋겠습니다. 5. 실제로 사용하는 환경을 조사한 후 주거로 용도변경 해주시길 간곡히 바랍니다. 6. 시행령, 시행규칙 만드실 때 지하 근생도 주거용으로 용도변경 가능하도록 해주세요
「특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령」 제정안과 관련하여 다음과 같이 의견을 제출합니다. 서울지역 근린생활시설(건축물 대장상 지하, 현황은 지상) 전세자금대출불가 ? 주거용 용도변경 관련 1. 경제적인 어려움 때문에 근린생활시설(지하)를 주거용으로 월세지급하면서 임차중입니다. 2. 근린생활시설(지하, 지상)은 전세자금대출이 불가능합니다. 3. 근린생활시설이 지하라는 이유로 주거용으로 용도변경의 양성화가 되지 않을까 봐 걱정이 됩니다. 4. 이 집은 스프링클러도 되어 있고, 베란다에 정원이 있어서 피난로가 확보가 되어 있고 주차장도 있습니다. 5. 근린생활시설이라서 전세자금 대출이 되지 않아 월세를 내고 있습니다. 이마저도 너무나 경제적으로 부담스럽니다. 6. 지하이던 지상이던 근생에서 주거로 전환이 되면 은행에서는 전세자금 대출이 가능하다고 합니다. 7. 꼭 지하에 있는 근생도 이번 양성화 기회에 주거용으로 용도변경되어 이런 곳에 거주하는 서민들이 전세자금을 대출을 받을 수 있도록 해주세요. 요즘 경제가 너무나 힘들어서 돈벌이도 힘듭니다.
특정 건축물 정리에 관한 특별법(다가구 주택의 경우) 시행령에 반영할 핵심사항 건의합니다.
1. 다가구 주택은 순수한 주택인 건물과 상가와 주택이 결합된 건축물로 구분 됩니다.
상가와 주택이 결합된 다가구 주택의 경우에는 연면적 산정을 어떻게 할 것인가의 문제입니다.
2. 다가구 주택은 "건축법시행령"에서 규정된 정의가 있습니다. 「주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것」을
규정하여 주택부분이 660㎡ 이하인 경우에 다가구로 정의합니다.
3. 따라서 이 법 시행령에는 다가구 주택의 연면적(660㎡) 산정은 상가 제외한 주택으로 사용하는 부분만으로 한다 라고 반영토록 하여 주시기 바립니다.
제목: 다가구주택의 면적 범위 산정(복합건축물) 1. 특정건축물정리에 관한 특별법은 다가구 주택의 경우 연면적 660m2 이하로 정하였습니다. 2. 이 경우 주택만 있는 건물과 지하는 상가이고 지상은 주택인 복합건축물 다가구 건물은 적용대상을 일원화 해야 합니다. 3. 즉, 복합건축물(상가 + 주택)의 경우는 "주택으로 사용하는 면적"을 연면적 산정에 적용하도록 하여야 합니다. 4. 그렇지 않으면 대부분의 상가주택 다가구는 이 법적용에서 제외되는 불합리를 가져오기 됩니다. 시행령에 적극 반영하여 주시기 바랍니다.
「특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령」에 대한 건의서 공유토지 내 기존 무허가주택의 양성화 절차 간소화 및 토지사용승낙 요건 완화 요청 제목: 공유토지 내 장기간 존치한 소규모 무허가주택의 양성화를 위한 토지사용승낙 절차 간소화 건의 1. 건의 취지 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」의 시행 취지에 맞게, 장기간 존치해 온 소규모 주거용 무허가주택이 실질적인 안전 및 법적 요건을 충족하더라도 토지 공유자 전원의 동의서 확보라는 절차적 장애로 인해 양성화 기회를 상실하지 않도록 시행령에 합리적인 특례를 마련하여 주시기를 건의합니다. 특히 상속 등으로 토지가 여러 사람의 공유로 되어 있으나, 그중 한 명이 해당 토지 위에 있는 기존 주택을 소유하고 있는 경우에는 토지사용승낙서의 제출 요건을 현실에 맞게 개선하여 주시기 바랍니다. 2. 현행 절차에서 예상되는 문제점 가. 토지 공유자 전원의 동의 확보가 사실상 불가능한 사례 오래된 농촌 주택의 경우 상속이 여러 세대에 걸쳐 이루어지면서 토지 공유자가 다수 발생할 수 있습니다. 공유자 중에는 사망자가 있거나 상속관계가 복잡한 경우, 연락이 닿지 않거나 협의에 응하지 않는 경우도 있습니다. 이러한 상황에서는 주택 소유자가 양성화 의지가 있고 필요한 비용과 서류를 준비하더라도 토지사용승낙서 한 장을 확보하지 못해 절차 자체를 진행하지 못할 우려가 있습니다. 나. 주택 소유자의 토지 지분이 가장 큰 경우에도 동일한 부담 발생 주택 소유자가 해당 토지의 가장 큰 지분을 보유하고 있거나 토지 대부분을 소유하고 있더라도, 다른 소수 지분 공유자의 동의를 받지 못하면 양성화가 지연되거나 불가능해질 수 있습니다. 이는 주택의 안전성 및 실제 이용 상태와 직접 관련이 없는 사유로 행정절차가 중단되는 결과를 초래할 수 있습니다. 다. 한시적 특별법의 취지와 절차상 현실 사이의 간극 이번 특별법은 일정 요건을 충족하는 기존 건축물에 대해 한시적으로 정리 기회를 제공하려는 제도입니다. 그러나 토지사용승낙 요건이 지나치게 엄격하면, 실제로 정리할 필요성이 큰 오래된 농촌 주택일수록 제도의 혜택을 받기 어려워질 수 있습니다. 3. 구체적인 개선 건의사항 첫째, 토지사용승낙서 제출의 예외 또는 대체 절차를 마련하여 주십시오. 건축물 소유자가 토지 공유자 중 한 명이고, 해당 건축물이 특별법의 대상 요건을 충족하며, 다른 공유자의 소유권 및 사용·수익권을 실질적으로 침해하지 않는 경우에는 공유자 전원의 토지사용승낙서 대신 다음과 같은 자료로 심사할 수 있도록 해 주시기 바랍니다. * 건축물의 장기간 존치 및 사용 사실을 확인할 수 있는 자료 * 토지 등기사항증명서와 공유지분 현황 * 건축물 소유관계를 확인할 수 있는 과세대장 등 자료 * 다른 공유자의 권리 침해 여부를 판단하기 위해 필요한 최소한의 확인자료 다만 다른 공유자의 권리를 실질적으로 침해하거나 분쟁이 명백한 경우에는 별도의 심사 절차를 두어 권리 보호와 양성화의 공익을 조화롭게 달성할 수 있도록 요청합니다. 둘째, 사망·소재불명·연락두절 등으로 동의를 받기 어려운 경우 대체 확인 절차를 마련하여 주십시오. 공유자가 사망했거나 상속관계가 복잡한 경우, 소재를 확인하기 어려운 경우에는 모든 상속관계를 확정하고 동의를 확보하도록 요구하기보다, 상속관계 자료와 사실확인서 등 합리적인 대체자료를 통해 신청을 진행할 수 있도록 해 주시기 바랍니다. 필요한 경우 다른 공유자에게 통지하고 일정 기간 이의제기 기회를 부여하는 방식 등으로 권리를 보호하면서도 절차가 장기간 중단되지 않도록 개선하여 주십시오. 셋째, 토지 지분 비율과 건축물 소유관계를 고려한 차등 심사 기준을 마련하여 주십시오. 건축물 소유자가 토지의 과반수 또는 가장 큰 지분을 보유한 경우, 해당 건축물의 장기간 존치 사실이 객관적으로 확인되는 경우 등에는 일률적으로 전원 동의를 요구하기보다 간소화된 심사 절차를 적용할 수 있도록 검토하여 주시기 바랍니다. 토지 지분이 크다는 이유만으로 다른 공유자의 권리를 배제하자는 것이 아니라, 지분과 이용 실태를 고려하여 불필요한 절차적 부담을 줄이자는 취지입니다. 넷째, 양성화와 관련된 행정절차를 통합·간소화하여 주십시오. 양성화 신청에 필요한 건축물 현황 확인, 토지 권리관계 확인, 관련 공부 확인 및 지목변경 등 후속 절차에 대해 관계 행정기관이 자료를 공유하고, 동일한 자료를 반복 제출하지 않도록 해 주시기 바랍니다. 특히 양성화 신청과 지목변경 등 후속 행정절차의 관계를 명확히 안내하고, 각 단계의 담당 부서와 처리 기준을 사전에 알 수 있도록 통합 안내체계를 마련하여 주십시오. 4. 맺음말 오랜 세월 존치한 농촌의 소규모 주택은 복잡한 상속과 토지 공유관계로 인해 적법한 정리 절차를 밟기 어려운 경우가 많습니다. 특별법이 실질적인 정리 기회가 되기 위해서는 건축물의 안전성 및 법정 요건에 대한 심사뿐 아니라, 토지 공유관계로 인해 발생하는 현실적인 행정장벽도 함께 개선되어야 합니다. 이에 시행령 및 관련 업무처리 지침에 토지사용승낙서 제출의 합리적인 예외, 대체자료 인정, 이해관계인 통지 절차 및 관계기관 간 행정절차 간소화 방안을 반영하여 주실 것을 정중히 건의합니다. 감사합니다. 2026년 10월 26일
「특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령」 제정안과 관련하여 다음과 같이 의견을 제출합니다. 다세대주택 일부 세대의 위반 증축 지붕에 내린 빗물이 적절한 배수시설을 통해 배수되지 않고 아래로 직접 낙하하여, 동일 건축물의 외벽에 지속적인 피해가 발생하고 있습니다. 빗물받이가 설치되지 않은 부분에서는 지붕에서 떨어지는 빗물이 외벽에 가로 방향으로 설치된 도시가스 배관을 직접 강타하고 있으며, 이로 인해 해당 부분 외벽에 가로 방향의 오염·박리 등 훼손이 발생하고 있습니다. 또한 6층 위반 증축 지붕 일부에는 빗물받이가 설치되어 있으나, 그 아래 5층 위반 증축 지붕에는 이를 이어받아 배수할 빗물받이가 설치되어 있지 않아 빗물이 다시 아래로 낙하하고 있습니다. 이 빗물이 외벽의 보일러 배기구 부분을 직접 타격하면서 외벽을 따라 세로 방향으로 흘러내려 오염·박리 등 훼손이 계속 진행되고 있습니다. 위와 같은 낙수의 발생 위치와 경로는 영상으로 확인되며, 외벽의 오염·박리 등 실제 훼손 상태도 사진자료로 확인됩니다. 관할 행정청에서도 낙수 및 외벽 피해와 관련하여 현장을 확인한 바 있으며, 현재까지 낙수의 원인이 되는 상태는 시정되지 않았습니다. 위반 증축으로 인해 동일 건축물의 외벽에 실제 피해가 발생하고 있고, 그 원인도 시정되지 않은 상황에서 해당 위반건축물에 대한 사용승인이 이루어진다면 형평성에 어긋나는 결과를 초래할 수 있습니다. 위반건축물 소유자는 특별법에 따라 위반 상태를 해소하는 혜택을 받는 반면, 그로 인해 피해를 입은 다른 구분소유자는 외벽 훼손과 지속적인 낙수 피해를 그대로 감수해야 하기 때문입니다. 특히 위반 증축으로 발생한 피해에 대한 확인이나 시정 조치 없이 사용승인이 이루어진다면, 위반행위로 인한 피해는 해결되지 않은 채 위반건축물 소유자에게만 양성화의 혜택이 돌아가는 불합리한 결과가 발생할 수 있습니다. 따라서 특별법에 따른 사용승인 심사 과정에서 위반 증축으로 인해 다른 구분소유자 및 공용부분에 발생한 피해를 확인하고, 향후 배수시설 설치나 배수 경로 변경으로 인해 다른 위치에 추가적인 피해가 발생할 가능성까지 종합적으로 검토하도록 관련 규정을 마련해 주시기 바랍니다. 특히 위반 증축으로 인해 실제 피해가 발생한 건축물에 대해서는 단순히 빗물받이를 설치하거나 배수 방향을 변경했다는 이유만으로 문제가 해결된 것으로 판단해서는 안 된다고 생각합니다. 변경된 배수 경로가 다른 구분소유자나 건축물의 다른 부분에 새로운 피해를 발생시키지 않는지 충분한 검토가 필요합니다. 위반 증축으로 발생한 피해가 근본적으로 해결되지 않았거나, 배수 경로 변경에 따른 추가 피해 우려가 객관적으로 확인되는 경우에는 해당 위반건축물에 대한 사용승인이 이루어지지 않도록 관련 기준을 마련해 주시기 바랍니다.
지정 기준이 지나치게 엄격할 경우, 필요한 지역이 제외될 우려가 있습니다. 신고기간이 짧아 신고를 놓치는 경우가 발생할 수 있습니다. 정의가 지나치게 제한적일 경우, 다양한 사업이 제외될 우려가 있습니다. 서류 제출 기준이 복잡해질 경우, 신고자의 부담이 증가할 수 있습니다. 기준이 불명확할 경우, 안전 문제가 발생할 수 있습니다.
특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령안 제1장 총 칙 제2조(다세대주택의 전용면적) 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(이하 “법”이라 한다) 제3조제1항제1호에 따른 전용면적은 「주택법」제2조제6호 후단에 따라 산정한 주거전용면적으로 한다. 시행령 3조를 다음과 같이 제정 하실 것을 건의 드립니다 제3조(복합건축물 다가구주택의 면적산정) 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(이하 “법”이라 한다) 제3조제1항제2호 나목에 따른 다가구주택의 면적산정은 복합건축물의 경우 「건축법시행령」 별표1, 1항 다목(다가가주택)이 정의한 "주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일것" 에 따라 산정한 주거전용면적으로 한다. ========================================================================================== (근거를 제시한 의견 설명입니다) 다가구 주택 복합건축물의 경우 상가부분을 포함하여 연면적660 제곱미터를 산정하게 되면 대부분의 주상복합 다가구 주택은 소규모의 적법한 상가 면적때문에 이법 적용 대상에서 제외되는 불합리를 가져올 가능성이 높습니다 2026년 제정법은 다가구주택의 규모기준을 연면적 660㎡ 이하로 규정하였습니다. 그러나 비 주거 면적까지 합산하면 다음과 같은 형평성 문제가 발생할 수 있습니다. 1. 사례와 결과(합산기준) A사례. 다가구주택 650㎡인 경우 → 660㎡ 이하로 이 법 적용 대상 B사례. 다가구주택 650㎡ + 상가 50㎡ 인 경우 전체 700㎡ → 이 법 적용 제외 가능 2. 상가를 제외한 주택전용 부분만 다가구주택면적 산정기준으로 하여하는 이유 위 A,B 두 사례의 실질적인 주택 규모는 동일한 650㎡인데, 주거와 무관한 상가 50㎡의 존재만으로 적용 여부가 달라질 수 있습니다. 현행 특별법은 ‘해당 건축물 연면적의 50% 이상이 주거용’인 건축물을 주거용 특정건축물로 정의하여 복합용도 건축물 자체를 법 적용 구조 안에 두고 있습니다. - 건축법시행령은 다가구주택을 정의하면서 660제곱미터는 "주택으로 사용하는 면적"을 기준으로 정하고 있습니다 : 첨부파일 건축법시행령 별표1, 용도별건축물의 종류 참조 3. 또한 이법에서 정하지 않는 사항은 건축법을 적용하도록 규정되어 있습니다
[의견] 법 제2조제2호 '주거용 특정건축물' 판단 시 연면적 산정에서 지하층 면적을 제외(또는 「건축법 시행령」 제119조제1항제4호 단서의 용적률 산정용 연면적을 적용)하는 기준을 시행령 또는 업무처리 지침에 명시해 주시기 바랍니다. [사유] 지하층을 포함하면 연면적 1,320㎡를 초과하는 근린생활시설·주택 복합건물은 주거 50% 요건(주거 660㎡ 초과 필요)과 다가구·다세대의 주택 바닥면적 660㎡ 상한을 동시에 충족할 수 없습니다. 그 결과 법 제3조제1항제3호(근린생활시설의 주택 전용)가 구제 대상으로 예정한 구도심 상가주택이 구조적으로 배제됩니다. 지하층은 용적률·층수 산정에서도 제외되므로, 지상층 기준 산정이 건축물의 실제 주거 성격을 더 정확히 반영합니다.
제목: 공유토지 분할 시 이격거리 위반이 발생하는 기존 건축물에 대한 양성화 적용 요청 의견 내용 이번 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령」 제정과 관련하여, 공유토지 분할 과정에서 건축법상 이격거리 기준을 충족하지 못하게 되는 기존 건축물에 대해서도 양성화 대상에 포함할 수 있도록 검토해 주시기를 요청드립니다. 현재 하나의 공유토지 위에 서로 다른 소유자의 건축물 2개가 존재하고 있습니다. 각 건축물은 기존에 적법하게 건축되어 있으나, 소유권 관계를 정리하기 위해 공유토지를 각각 분할하려고 할 경우 건축물 사이의 이격거리 기준을 충족하지 못하게 되어 토지분할이 불가능한 상황입니다. 토지를 분할하기 위해서는 기존 건축물 사이의 복도 등 시설을 철거하거나 건축물의 구조를 변경해야 할 수 있으나, 이는 현실적으로 어렵고 상당한 비용과 재산상 손실을 초래합니다. 결국 건축물 자체에는 위반사항이 없더라도 토지분할을 추진하는 과정에서 건축법 위반 문제가 발생하여 소유권을 독립적으로 정리하지 못하는 어려움이 있습니다. 이에 이번 특정건축물 정리에 관한 특별조치법을 통해 다음 사항을 검토해 주시기를 요청드립니다. 기존 건축물은 적법하지만 공유토지 분할 시 이격거리 기준을 충족하지 못해 건축법 위반 문제가 발생하는 경우에도, 일정한 요건을 충족하면 양성화 대상에 포함할 수 있도록 해 주시기 바랍니다. 구조 안전, 화재 안전 및 인접 토지 소유자의 권익을 침해하지 않는 범위에서 기존 건축물의 철거나 구조 변경 없이 위반 상태를 정리하고 토지분할을 진행할 수 있도록 관련 특례를 마련해 주시기 바랍니다. 현행 특별법의 적용 범위상 이러한 사례를 포함하기 어렵다면, 법률 또는 시행령의 개정이나 별도 제도 개선을 통해 구제할 수 있는 방안을 마련해 주시기 바랍니다. 기존 건축물을 철거하지 않고도 적법한 소유권 정리가 가능하도록 제도적 해결 방안을 마련해 주시기를 요청드립니다.
제목 : 시행령안 2조에 "복합용도 다가구주택의 면적 산정"에 관한사항 적시 건의(복합용도 다가구주택면적산정은 주거전용면적으로 한다) 시행령안 제2조(다세대주택의 전용면적) 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(이하 “법”이라 한다) 제3조제1항제1호에 따른 전용면적은 「주택법」제2조제6호 후단에 따라 산정한 주거전용면적으로 한다. 위 시행령안 제2조 수정사항 2조 1항 (다세대 주택의 전용면적 및 복합용도 다가구주택의 연면적산정)은 위 시행령안과 동일하게 정하고, 별도로 2조 2항(복합용도 다가구주택의 면적 산정)을 추가하여 "특정건축물 정리에 관한 특별조치법(이하 이 "법" 이라 한다) 제3조 2항 나목 에서 정한 다가구주택의 연면적 660제곱미터 이하는 복합용도 다가구주택의 경우 주거용으로 사용되는 면적을 기준으로 한다. +++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ 이와 같이 시행령에서 2조 2항(복합용도 다가구주택의 면적 산정)을 별도로 정해야 하는 이유를 애절하게 말씀드립니다 1. 상가와 주택이 혼용되는 복합용도 다가구주택의 경우 상가와 합산하면 대부분이 660제곱미터를 초과하는 다가구주택이 되어 이 법 적용에서 배제되는 불합리를 갖게 됩니다 2. 이 법의 제정 취지는 주거용 위반건축물에 대하여 한시적으로 사용승인을 받게하여 주거불안정을 해소하고 국민의 재산권을 보호하는 것 입니다 3. 건축법시행령 별표1에서 다가구주택을 정의하면서“1개동의 주택으로쓰이는 바닥면적(부설주차장면적제외)의 합계가660제곱미터 이하”일 것을 요건으로 정하고 있습니다. 즉 다가구주택의 660제곱미터라는 숫자는 원래부터 건축물전체의 모든용도면적을 합산하는 것이 아니라 ,주택으로 쓰이는 바닥면적‘을 기준으로 하는 용도별 규모기준입니다. 4. 법제처 법령해석례(2015.11.11.)역시 다가구주택의 면적요건을 설명하면서 동일하게 “1개동의 주책으로쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터이하”라는 기준을명시하고 있습니다따라서 특별조치법이 “다가구주택에 한정하여 660제곱미터라고 정한취지는 별도의 독립된 총 연면적 기준을 새로 창설했다기 보다는 건축볍령상 다가구 주택의 규모개념을 원용한 것으로 해석한것입니다 따라서 다음과 같이 건의합니다 1. 특별조치법시행령을 정하면서 ”다가구주책과 근린생활시설이 혼재한 경우 이 "법" 제3조의 660제곱미터 산정은 주택으로 쓰이는 바닥면적을 기준으로 한다“(건축법원용)는 점을 명확히 해 주시기 바랍니다. 2. 복합건물에서 근린생활시설로 사용되는 면적은 이법3조 다가구주택의 660제곱미터 규모판단에서 제외할수 있도록 시행령안 2조에서 2항을 추가하여 명확히 하여 주시기 바랍니다 3. 참고로 다가구 주택의 연멱적 기준을 1000제곱미터로 하고, 층수도 4층으로 상향되고 있다는 점도 이 법 시행령에서 복합용도 다가구주택에 대한 확대 해석이 필요 하다는것을 강조해서 건의드립니다.
# 2026년 특정건축물 특별조치법 시행령 제정안에 대한 의견 및 현실적인 양성화 기준 완화 요청 이번 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 장기간 존치된 주거용 위반건축물을 합리적으로 정리하고, 임차인의 주거 안정과 소유자의 재산권을 보호하기 위한 제도라고 생각합니다. 그러나 기존 건축물의 구조와 실제 이용현황을 충분히 반영하지 않은 채 연면적, 주택 유형, 층수, 주차장 등의 기준을 일률적으로 적용한다면 정작 양성화가 필요한 건축물들이 대상에서 제외될 우려가 있습니다. 특별법이 실질적인 효과를 거둘 수 있도록 다음 사항을 건의드립니다. ### 1. 복합용도 건축물의 연면적 기준 완화 및 산정방식 개선 **이번 특별법에서 가장 시급하게 개선되어야 할 부분은 복합용도 건축물의 연면적 기준이라고 생각합니다.** 기존 건축물 중에는 지하층과 저층부에 근린생활시설이 있고 상층부에는 다중주택 또는 다가구주택이 있는 복합용도 건축물이 상당수 존재합니다. 이러한 건축물은 주거용 부분과 근린생활시설 부분의 면적이 합산되기 때문에 건물 전체 연면적이 커질 수밖에 없는 구조입니다. 그런데 건물 전체 연면적을 일률적으로 적용할 경우, 실제 주거용 부분의 면적이 크지 않거나 일부 위반사항만 존재하더라도 전체 연면적이 기준을 초과한다는 이유로 양성화 대상에서 제외될 수 있습니다. 특히 **다중주택은 건축법상 단독주택의 한 유형임에도 이번 특별법에서는 별도의 면적기준이 없어, 다가구주택에 비해 양성화 대상이 지나치게 제한되는 문제**가 발생합니다. 현행 건축법상 허용되는 다중주택의 규모와 특별법의 양성화 대상 면적기준 사이에도 차이가 있어, 적법하게 허가받은 기존 건축물조차 일부 위반사항을 정리할 기회를 얻지 못할 수 있습니다. 따라서 다음과 같은 개선을 요청드립니다. - 다중주택 등 단독주택의 연면적 기준을 **최소 660㎡ 이상으로 확대**하고, 다가구주택의 연면적 기준도 현실에 맞게 완화해 주시기 바랍니다. - **주택과 근린생활시설이 함께 있는 복합용도 건축물은 전체 연면적을 일률적으로 적용하지 않고, 적법한 비주거용 부분과 주거용 부분을 구분하여 산정할 수 있는 특례**를 마련해 주시기 바랍니다. - 근린생활시설을 실제 주거용으로 사용하고 있는 부분에 대해서는 해당 위반 용도변경을 양성화 심사에 포함하되, 합리적인 면적 산정기준을 적용해 주시기 바랍니다. - 구조·소방·피난 등 안전기준을 충족하는 기존 건축물에 대해서는 일정 범위의 연면적 초과를 허용하거나 별도의 완화기준을 마련해 주시기 바랍니다. **복합용도 건축물은 그 구조적 특성상 전체 연면적이 커질 수밖에 없습니다. 이러한 현실을 고려하지 않고 면적기준을 일률적으로 적용한다면 특별법의 혜택을 받지 못하는 건축물이 다수 발생할 수 있습니다.** 따라서 복합용도 건축물의 특성을 반영한 연면적 산정방식 개선과 실질적인 면적기준 완화를 강력히 요청드립니다. ### 2. 다중주택에서 다가구주택으로의 전환 및 양성화 기준 명확화 기존 다중주택이나 근린생활시설 등이 장기간 실제 주거용으로 사용되어 온 경우, 가구 수와 구조 등을 정비하고 필요한 안전기준을 충족한다면 특별법에 따른 양성화 과정에서 다가구주택 등 적법한 주택 유형으로 변경할 수 있도록 해주시기 바랍니다. 특히 위반건축물이라는 이유로 일반적인 용도변경이 제한되는 상황에서, 특별법 신청 전에 별도로 용도변경을 완료해야 한다면 사실상 양성화 자체가 어려워질 수 있습니다. 따라서 **특별법 신청 및 사용승인 과정에서 위반사항 정리와 주택 유형 변경을 함께 처리할 수 있는 명확한 절차**를 마련해 주시기 바랍니다. ### 3. 기존 다가구주택의 지상 4개 층 주거용 인정 기존 건축물은 구조상 층수를 줄이거나 변경하는 것이 현실적으로 어렵습니다. 특히 근린생활시설과 주택이 함께 있는 건축물은 실제 주거용으로 사용하는 층수가 기존 다가구주택 기준을 초과하는 경우가 있습니다. 정부의 주택공급 관련 규제 완화 방향도 고려하여, **기존 건축물이 구조·소방·피난 등 안전기준을 충족한다면 지상 4개 층까지 주거용으로 인정할 수 있는 특례**를 마련해 주시기 바랍니다. ### 4. 주차장 설치기준의 현실적인 완화 오래된 기존 건축물은 대지와 건물 구조상 추가 주차공간을 확보하기 어려운 경우가 많습니다. 안전과 통행에 문제가 없고 인근 주차공간 확보 등 대체방안을 마련할 수 있는 경우에는 주차장 설치기준을 탄력적으로 적용해 주시기 바랍니다. 특히 기존 건축물의 위반사항을 양성화하는 과정에서 추가 주차장 설치가 사실상 불가능하다는 이유만으로 신청이 거부되지 않도록 합리적인 특례를 마련해 주시기 바랍니다. ### 5. 장기간 이행강제금 납부자에 대한 감면 및 면제 기존 위반건축물 중에는 수년간 이행강제금을 반복하여 납부해 온 사례가 있습니다. 이미 상당한 금액을 납부한 소유자가 양성화 과정에서 다시 과도한 경제적 부담을 지게 된다면 특별법이 시행되더라도 실제 신청을 포기할 수 있습니다. 따라서 **기존 이행강제금 납부 횟수와 납부액을 충분히 반영하고, 5회 이상 납부한 경우에는 추가 부담을 감면하거나 면제하는 기준**을 마련해 주시기 바랍니다. 또한 양성화 신청 후 심사 및 처리 기간에는 이행강제금의 추가 부과를 유예하는 방안도 검토해 주시기 바랍니다. ### 6. 근린생활시설의 실제 주거용 사용에 대한 현실적인 정리기준 마련 근린생활시설로 허가되었으나 장기간 실제 주거용으로 사용되어 온 건축물에 대해서는 기존 용도만을 이유로 일률적으로 배제하지 말고 실제 이용현황과 안전기준 충족 여부를 종합적으로 판단해 주시기 바랍니다. 특히 복합용도 건축물에서 일부 층의 용도변경 위반을 정리하려는 경우, 건물 전체의 면적과 용도 때문에 양성화가 불가능해지는 문제를 최소화해야 합니다. 필요한 안전시설을 보완하고 적법한 주거용 건축물로 정리할 수 있도록 구체적인 절차와 심사기준을 마련해 주시기 바랍니다. ### 7. 특별법의 실효성을 높이기 위한 종합 건의 이번 특별조치법은 단순히 위반건축물을 선별하는 데 그쳐서는 안 되며, 장기간 해결되지 못한 주거용 위반건축물 문제를 실질적으로 정리할 수 있어야 한다고 생각합니다. 기존 건축물에 현행 신축 기준을 일률적으로 적용하면 구조적인 한계로 인해 양성화가 사실상 불가능한 사례가 발생할 수 있습니다. 특히 **복합용도 건축물의 전체 연면적을 일률적으로 적용하는 문제, 다중주택과 다가구주택 사이의 면적기준 차이, 주택 유형 변경 절차의 불명확성**은 반드시 개선이 필요합니다. 안전기준은 충분히 확보하되 기존 건축물의 구조와 실제 주거 이용현황을 고려하여 연면적·층수·주차장·이행강제금 기준을 현실적으로 완화해 주시기 바랍니다. 아울러 법률 개정이 필요한 사항은 특별조치법 개정에 반영하고, 시행령이나 업무처리지침으로 정할 수 있는 사항은 이번 제정 과정에서 구체적으로 마련해 주시기를 요청드립니다. **양성화 제도가 마련되었음에도 과도한 면적 제한과 복합용도 건축물의 구조적 특성 때문에 정작 필요한 건축물이 대상에서 제외되는 일이 없도록 적극적인 검토와 제도 개선을 요청드립니다.**
국민의재산권 보호를도모하고 위반건축물을 국민들의주거안정과민생경제 회복에 기여하고 그시행에 필요한 사항을빠른시일안으로 제정되기를 바랍니다
안녕하세요 소규모 주거용 위반건축물 양성화를 위해 노력해 주심을 진심으로 감사 합니다. 본래 우리나라는 폐허에서 시작한 국민 입니다. 지금도 매우 어렵게 사는 국민들이 정말 많습니다. 제가 어렸을때는 밥이 없어 물로 배을 채우고 반찬이 없어 밥에 물 말아서 그냥 배만 채우고 살았습니다. 살곳이 없어 방1개있는집 또는 지하실방을 계약하고 이사를 정말 많이 다녔습니다. 무지해서 근린생활뜻이 무슨 뜻인지도 제대로 몰랐습니다. 어렵게 사는 무지한 국민들에게 근생빌라도 주택으로 양성화 해주시면 정말 감사 하겠습니다. 근생빌라에 사는 국민들은 차도 없어서 주차장이 필요 없습니다. 근생빌라 60m2 이하 주택은 주차장확보 안되어도 주거용으로 최대한 저렴하게 양성화되게 해주시면 정말 정말 감사하겠습니다.
