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특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령 제정안 입법예고 제정
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안녕 하세요 전세사기 피해자로써 불법 건축물을 떠앉게 되어버린 신혼 부부입니다 사는 지역은 송파구 방이동에 있구요 맨처음 신혼 부부일때 직장지와 가까운곳에 신혼집을 얻고자 빌라를 선택 하게되었는데 그때 당시 집주인과 부동산 중개해주는 사람이 "천장을 조금 크게 확장 하였는데 벌금은 자기들이 내준다고 별일 아니니 괜찮은거다 라고 "저희를 꼬셨습니다 저희딴에는 어차피 1~2년 돈을 모으며 살다 신혼부부 특공을 노려보자 해서 그냥 대수롭지 않게 계약을 해서 들어 가게 됬는데들어간지 얼마 안되어서 몇달뒤에 전세사기가 뉴스에 도배가되었습니다 저희역시 전세금을 반환 가능 하냐구 집주인한테 물어봤는데 집주인이 돈을 못돌려 줄거 같다고 이야기 하며 배째를 시전 하기 시작했습니다 저희는 급한 마음에 이집을 경매로 받아서 그돈이라도 챙겨야지 하고서 부동산에 알아봤는데 글쎄 이집이 불법 건축물이라 경매로 받으면 매년 벌금을 천만원 넘게 내야 한단 사실을 알게 되었습니다 집주인은..전세금을 돌려줄 생각이 없는채 배째를 몇년째 시전중이고 저희는 집을 경매로 받지도 못하고 떠나지도 있지도 못하는 어정쩡한 상태에 놓여있습니다 근데 다른 이집 같은경우에도 이 집주인이 동네 여러곳에 불법 증축을 하였고 그집역시 전세사기 피해자로 등록이 되었다는걸 알게 되었습니다 집주인이 불법적인 일을 해서 저희가 떠앉게 되게 생겼는데 세금 때문에 경매를 받지도 못하고 ..전전 긍긍 하다 이번에 12월에 양성화를 해준다는 소식을 알게 되었습니다 집주인한테 양성화를 이번에 해주니 우리집도 양성화를 시켜달라 라고 협조를 구하였으나 집주인은 양성화를 시키려면 이집을 다시 공사 해야 하는데 비용이 3000만원이 넘게 되는데 그돈을 저희한테 내라고 지금 배째를 또 시전 하고있습니다 저희도 사정이 지금 좋지도 않은 와중에 이 기회를 놓칠수도 없는 와중에 집주인은 또 배째라 하고 너무 막막합니다 불법 저지른 사람은 떳떳히 돌아 다니고 저희같이 착한 신혼부부만 지금 그사람의 벌금까지 물어줘야 하는 상황이 닥쳤는데 제 의견을 말씀 드리자면은 ..전세사기 피해자가 집을 경매로 받을경우 집주인한테 벌금을 청구하게 해줬으면 합니다 집을 이렇게 지은 사람이 벌금을 내는게 맞다고 생각 하구여 경매로 받은 저희는 벌금에서 제외를 해주시는거죠 저희같은경우 집주인이 전세금만 돌려 주면 그집을 양성화 해주던지 말던지 알빠도 아닙니다 아니면 전세사기 피해자에 한해 양성화를 해주는거죠 평생 1회에 한해서 말이죠
현재 많은 소유자들이 건축 당시와 달라진 주차장 기준, 과도한 이행강제금, 양성화에 필요한 각종 비용 등으로 인해 합법화를 원하면서도 현실적으로 이를 추진하지 못하고 있습니다. 특히 과거의 건축·분양 과정에 직접 관여하지 않은 현재 소유자까지 경제적 부담을 떠안는 사례가 있어 안타까움이 큽니다. 이에 국민의 주거안정과 재산권 보호를 위해 다음과 같은 제도 개선을 요청드립니다. 1. 주차장 설치기준 완화 및 대체방안 인정 오래된 주거밀집지역은 추가 주차장을 확보할 토지가 없거나 토지 매입 비용이 지나치게 높아 양성화가 어려운 경우가 많습니다. 기존 주차시설과 주변 여건을 고려하여 기준을 탄력적으로 적용하고, 인근 공영·민간주차장 이용협약 등 현실적인 대체방안을 인정해 주시기 바랍니다. 2. 장기간 이행강제금 납부자에 대한 감면 5년 이상 이행강제금을 성실하게 납부한 소유자에게 2026년도 부과분의 한시적 감면 또는 면제를 검토해 주시고, 양성화 신청 후 절차가 진행되는 기간에는 추가 이행강제금 부과를 유예하거나 감면하는 특례를 마련해 주시기 바랍니다. 3. 근생주택·옥탑방의 현실을 반영한 양성화 건축물의 준공 시기와 당시 법령, 실제 사용현황 및 구조안전 등을 종합적으로 고려하여, 안전기준을 충족하거나 필요한 보완이 가능한 기존 근생주택과 옥탑방에 대해 합리적인 양성화 기준을 마련해 주시기 바랍니다. 4. 다가구·다세대주택의 층수 특례 마련 일정한 면적 및 안전기준을 충족하는 기존 다가구주택은 4개 층까지, 기존 다세대주택은 5개 층까지 인정하는 특례를 검토해 주시기 바랍니다. 또한 양성화로 인해 주택 유형이 변경되어 발생할 수 있는 세제 및 재산상 불이익을 최소화할 수 있도록 관계 부처의 개선방안을 마련해 주시기 바랍니다. 5. 현재 소유자에 대한 보호 및 비용 부담 완화 과거 건축 당시의 위반사항에 직접 관여하지 않았거나 적법한 건축물로 알고 매수한 소유자에게 모든 책임과 부담을 일률적으로 지우기보다는, 책임과 경위 및 현재의 안전성을 종합적으로 고려하여 합리적인 구제방안을 마련해 주시기 바랍니다. 아울러 이행강제금, 설계비, 안전검토비 및 주차장 확보 비용이 중복되어 양성화를 포기하는 일이 없도록 부담 완화방안을 검토해 주시기 바랍니다. 저희는 안전기준을 무시하거나 위반사항을 무조건 허용해 달라는 것이 아닙니다. 구조안전, 소방 및 피난 등 필수적인 안전은 반드시 확보하되, 현실적으로 합법화가 가능한 기존 건축물에는 실질적인 양성화 기회를 제공해 주시기를 바라는 것입니다. 국민이 평생 모은 재산이자 가족의 생활 터전인 주택을 합법화하고 싶어도 현실과 동떨어진 기준과 과도한 비용 때문에 포기해야 하는 일이 없도록, 부디 서민 건축주와 현재 소유자들의 어려움을 깊이 헤아려 주십시오. 위반건축물을 계속 방치하게 하는 제도가 아니라, 국민이 스스로 위반사항을 바로잡고 안전하고 합법적인 건축물로 거듭날 수 있도록 돕는 제도가 마련되기를 간절히 호소드립니다. 관련 법령의 개정과 실효성 있는 특례 마련을 적극적으로 검토해 주시기를 부탁드립니다. 감사합니다.
오래된 주거밀집지역의 근생빌라·근생주택은 건축 당시와 현재의 주차장 기준에 차이가 커 현행 기준을 그대로 적용할 경우 양성화가 어려운 경우가 많습니다. 주변 토지가 이미 개발되어 추가 주차장 확보가 어렵고, 별도 토지 매입 비용 또한 서민 건축주에게 큰 부담이 됩니다 따라서 다음과 같은 현실적인 기준을 마련해 주시기 바랍니다. 기존 주차시설과 주변 주차여건을 고려한 탄력적인 주차기준 적용 추가 주차장 확보가 현실적으로 어려운 경우 설치의무 완화 또는 대체방안 허용 인근 공영·민간주차장 사용협약 등 현실적인 대체방안 인정 이행강제금과 주차장 확보비용 등이 중복되어 과도한 부담이 되지 않도록 비용 완화
안녕하세요. 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령」 제정안과 관련하여 의견을 제출합니다. 저는 서울시 재개발 정비구역 내 다세대주택을 2017년 신축 당시 분양받아 현재까지 거주하고 있는 소유자입니다. 해당 주택은 건축물대장 및 허가도면상 테라스로 되어 있는 부분을 건축주가 신축 당시부터 콘크리트 천장과 벽을 설치하여 방으로 시공한 상태로 분양하였습니다. 같은 층의 다른 세대 역시 경량철골 판넬로 확장·분양되었습니다. 소유자가 입주 후 임의로 증축한 것이 아니며, 재개발 또는 정비사업에서 추가적인 권리를 얻기 위해 증축한 것도 아닙니다. 신축 당시부터 해당 상태로 주택을 매수하여 장기간 거주해 왔으나 이후 위반건축물로 적발되어 현재 매년 이행강제금을 부담하고 있습니다. 현재 해당 지역은 재개발 정비사업이 진행되고 있습니다. 이번 특별조치법에서는 정비구역을 원칙적인 적용 제외지역으로 규정하면서도 '해당 정비사업에 지장이 없는 대상건축물'에 대해서는 예외를 인정하고 있는 것으로 알고 있습니다. 그러나 '정비사업에 지장이 없는 경우'의 구체적인 판단기준이 명확하지 않을 경우, 각 지방자치단체에서 단순히 정비구역이라는 이유만으로 특별사용승인 신청 자체를 제한하거나 서로 다른 기준을 적용할 가능성이 있다고 생각합니다. 따라서 시행령 또는 향후 업무지침에 다음 사항을 명확히 해주시기를 요청드립니다. ① 정비구역 지정 또는 권리산정기준일 이전부터 장기간 존재했던 위반사항으로서 정비사업을 목적으로 새롭게 발생시킨 위반이 아닌 경우 ② 기존 한 세대 내부 또는 부속 공간의 증축으로 세대수를 증가시키거나 별도의 조합원 분양권 등 새로운 정비사업상의 권리를 발생시키지 않는 경우 ③ 특별사용승인을 하더라도 정비사업의 사업계획, 세대수, 토지소유관계 및 조합원 권리관계 등에 실질적인 영향을 미치지 않는 경우 위와 같은 건축물은 '해당 정비사업에 지장이 없는 대상건축물'에 포함될 수 있도록 구체적인 판단기준을 마련해 주시기를 요청드립니다. 특히 건축주가 신축·분양 당시부터 위반 상태로 시공하여 일반 매수인이 이를 정상적인 주택의 일부로 인식하고 장기간 거주해 온 경우에는, 소유자가 재개발 등의 이익을 목적으로 사후 증축한 경우와 구별하여 판단할 필요가 있다고 생각합니다. 또한 특별사용승인으로 적법화된 면적이 정비사업에서 새로운 조합원 자격이나 추가적인 분양권을 발생시키는 것이 아니라면, 해당 건축물의 양성화 자체가 정비사업에 지장을 주는 것으로 일률적으로 판단되지 않도록 관련 기준을 명확하게 마련하여 주시기를 요청드립니다. 이번 특별조치법의 취지가 장기간 존재해 온 소규모 주거용 위반건축물로 인해 어려움을 겪는 국민의 주거 안정을 도모하는 것인 만큼, 정비구역 내에 있다는 이유만으로 이러한 주택들이 사실상 제도 이용에서 배제되지 않도록 시행령 및 세부지침에 구체적인 기준을 마련해 주시기를 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령」 제정안과 관련하여 의견을 제출합니다. 저는 서울시 재개발 정비구역 내 다세대주택을 2017년 신축 당시 분양받아 현재까지 거주하고 있는 소유자입니다. 해당 주택은 건축물대장 및 허가도면상 테라스로 되어 있는 부분을 건축주가 신축 당시부터 콘크리트 천장과 벽을 설치하여 방으로 시공한 상태로 분양하였습니다. 같은 층의 다른 세대 역시 경량철골 판넬로 확장·분양되었습니다. 소유자가 입주 후 임의로 증축한 것이 아니며, 재개발 또는 정비사업에서 추가적인 권리를 얻기 위해 증축한 것도 아닙니다. 신축 당시부터 해당 상태로 주택을 매수하여 장기간 거주해 왔으나 이후 위반건축물로 적발되어 현재 매년 이행강제금을 부담하고 있습니다. 현재 해당 지역은 재개발 정비사업이 진행되고 있습니다. 이번 특별조치법에서는 정비구역을 원칙적인 적용 제외지역으로 규정하면서도 '해당 정비사업에 지장이 없는 대상건축물'에 대해서는 예외를 인정하고 있는 것으로 알고 있습니다. 그러나 '정비사업에 지장이 없는 경우'의 구체적인 판단기준이 명확하지 않을 경우, 각 지방자치단체에서 단순히 정비구역이라는 이유만으로 특별사용승인 신청 자체를 제한하거나 서로 다른 기준을 적용할 가능성이 있다고 생각합니다. 따라서 시행령 또는 향후 업무지침에 다음 사항을 명확히 해주시기를 요청드립니다. ① 정비구역 지정 또는 권리산정기준일 이전부터 장기간 존재했던 위반사항으로서 정비사업을 목적으로 새롭게 발생시킨 위반이 아닌 경우 ② 기존 한 세대 내부 또는 부속 공간의 증축으로 세대수를 증가시키거나 별도의 조합원 분양권 등 새로운 정비사업상의 권리를 발생시키지 않는 경우 ③ 특별사용승인을 하더라도 정비사업의 사업계획, 세대수, 토지소유관계 및 조합원 권리관계 등에 실질적인 영향을 미치지 않는 경우 위와 같은 건축물은 '해당 정비사업에 지장이 없는 대상건축물'에 포함될 수 있도록 구체적인 판단기준을 마련해 주시기를 요청드립니다. 특히 건축주가 신축·분양 당시부터 위반 상태로 시공하여 일반 매수인이 이를 정상적인 주택의 일부로 인식하고 장기간 거주해 온 경우에는, 소유자가 재개발 등의 이익을 목적으로 사후 증축한 경우와 구별하여 판단할 필요가 있다고 생각합니다. 또한 특별사용승인으로 적법화된 면적이 정비사업에서 새로운 조합원 자격이나 추가적인 분양권을 발생시키는 것이 아니라면, 해당 건축물의 양성화 자체가 정비사업에 지장을 주는 것으로 일률적으로 판단되지 않도록 관련 기준을 명확하게 마련하여 주시기를 요청드립니다. 이번 특별조치법의 취지가 장기간 존재해 온 소규모 주거용 위반건축물로 인해 어려움을 겪는 국민의 주거 안정을 도모하는 것인 만큼, 정비구역 내에 있다는 이유만으로 이러한 주택들이 사실상 제도 이용에서 배제되지 않도록 시행령 및 세부지침에 구체적인 기준을 마련해 주시기를 바랍니다. 감사합니다.
근생빌라 단어도 생소했지만 현거주지에 실거주 목적으로 정상적인 주택인 줄 알고 분양받았지만 건축주·분양업자의 불법 용도변경으로 피해를 보고 있습니다. 1. 과도한 이행강제금 부담 완화가 필요합니다. 2. 현실적으로 확보가 어려운 주차장 문제에 대한 실질적인 완화·대안 마련이 필요합니다. 3. 소방기준 적용 시 건축 당시 기준 및 건축물의 현실적인 여건 고려을 생각 해주셔야합니다. 4. 공용부분 침범 등으로 전체 소유자의 동의를 받기 어려운 경우에 대한 절차 개선이 꼭 필요합니다. 5. 근생빌라의 구조적 특성을 반영하여 실제 양성화가 가능하도록 세부기준 마련을 내려주십시요.
1. 근생빌라·근생주택의 주차장 기준 및 비용 부담 완화 오래된 주거밀집지역의 근생빌라·근생주택은 건축 당시와 현재의 주차장 기준에 차이가 커 현행 기준을 그대로 적용할 경우 양성화가 어려운 경우가 많습니다. 주변 토지가 이미 개발되어 추가 주차장 확보가 어렵고, 별도 토지 매입 비용 또한 서민 건축주에게 큰 부담이 됩니다. 또한 양성화 과정에서 이행강제금, 건축사 비용, 구조·안전 관련 비용과 주차장 확보 비용이 동시에 발생하면 경제적 부담으로 양성화를 포기할 수 있습니다.따라서 다음과 같은 현실적인 기준을 마련해 주시기 바랍니다. *기존 주차시설과 주변 주차여건을 고려한 탄력적인 주차기준 적용 *추가 주차장 확보가 현실적으로 어려운 경우 설치의무 완화 또는 대체방안 허용 *소형차 주차, 기계식 주차, 인근 공영·민간주차장 사용협약 등 현실적인 대체방안 인정 *이행강제금과 주차장 확보비용 등이 중복되어 과도한 부담이 되지 않도록 비용 완화 2. 장기간 이행강제금 납부자에 대한 부담 완화 수년간 이행강제금을 성실하게 납부해 온 주민들에게 양성화의 기회를 제공하고, 제도 참여를 유도할 필요가 있습니다. 따라서 5년 이상 이행강제금을 성실하게 납부한 건축주에 대해서는 2026년도 부과분의 한시적 면제 또는 감면을 검토해 주시기 바랍니다. 또한 양성화를 신청하여 실제 절차가 진행 중인 경우에는 신청일부터 적법화 절차가 완료될 때까지 추가 이행강제금 부과를 유예하거나 감면하는 특례를 마련해 주시기 바랍니다. 3. 근생빌라·근생주택의 현실을 반영한 양성화 기준 마련 근생빌라·근생주택 문제는 단순한 불법 증축만의 문제가 아니라, 과거 건축 과정에서 용적률과 층수 등의 차이로 인해 일부 층을 근린생활시설로 설계한 후 실제 주거용으로 사용하는 관행에서 발생한 경우가 많습니다. 이 과정에서 건축주뿐만 아니라 해당 건축물을 매수하거나 분양받은 현재의 소유자까지 위반건축물 문제를 부담하는 사례가 발생하고 있습니다.따라서 현재 소유자에게 과거의 문제를 일률적으로 부담시키기보다는 준공시기, 당시 법령, 실제 사용현황, 구조안전 및 주거환경 등을 종합적으로 고려한 현실적인 양성화 기준을 마련할 필요가 있습니다. 4. 근생주택·옥탑방 양성화에 따른 다가구·다세대 전환 문제 개선 근생주택이나 옥탑방을 주거용으로 양성화할 경우 건축물의 층수 증가로 인해 기존 다가구주택이 다세대주택으로 분류되는 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 옥탑방 역시 일정한 경우 층수에 포함될 수 있어, 이를 양성화하면 기존 주택의 법적 성격이 변경될 가능성이 있습니다. 이 경우 양성화를 통해 위반사항은 해소되지만, 주택 유형 변경으로 인해 향후 양도·상속·증여 등에서 재산상·세제상 불이익이 발생할 수 있습니다. 이러한 불이익이 크다면 소유자는 오히려 양성화를 포기하게 될 수 있습니다. 따라서 양성화를 하더라도 기존 소유자의 법적·경제적 지위가 불필요하게 불리해지지 않도록 별도의 특례를 마련할 필요가 있습니다. 5. 근생주택·옥탑방의 현실을 반영한 층수 특례 근생주택 및 옥탑방을 양성화할 경우 일정한 안전기준을 충족하면 기존 건축물의 현실적인 사용 형태를 인정할 수 있도록 특례를 마련해 주시기 바랍니다. 특히 다음 사항을 검토해 주시기 바랍니다. *일정 요건을 충족하는 기존 다가구주택은 4개 층까지 다가구주택으로 인정 *일정 요건을 충족하는 기존 다세대주택은 5개 층까지 다세대주택으로 인정 *옥탑방도 구조·소방·피난·일조·채광 등 안전기준을 충족하면 양성화 허용 *근린생활시설을 실제 주거용으로 사용하는 경우 안전기준을 충족하면 주거용도로 양성화 *양성화로 인해 다가구·다세대의 법적 성격이 변경되는 경우 발생하는 세금 및 재산상 불이익에 대한 관계 부처의 개선방안 마련 6. 양성화의 목적은 처벌이 아닌 안전한 적법화 위반건축물 양성화의 목적은 주민을 처벌하는 데 있는 것이 아니라, 이미 형성되어 있는 주거공간을 안전하고 합법적인 건축물로 전환하고 주거환경을 개선하는 데 있어야 합니다. 특히 현재 소유자가 건축 당시의 위반행위에 직접 관여하지 않았거나 적법한 건축물로 알고 매수한 경우도 있으므로, 과도한 주차장 확보비용과 이행강제금 등을 부담시키는 방식으로는 실질적인 양성화를 기대하기 어렵습니다. 따라서 안전기준은 반드시 확보하되, 양성화를 선택하는 것이 불법 상태를 유지하는 것보다 유리하도록 주차기준, 이행강제금, 층수 및 용도 기준을 현실화해 주시기 바랍니다. 7. 주요 건의사항 1,근생빌라·근생주택에 대한 탄력적인 주차장 기준 마련 2,추가 주차장 확보가 어려운 경우 대체방안 및 설치의무 완화 3,5년 이상 이행강제금 성실 납부자에 대한 한시적 감면 또는 면제 4,양성화 신청 후 절차 진행기간 중 이행강제금 부과 유예 또는 감면 5,근생주택의 실제 주거사용에 대한 안전기준을 전제로 한 양성화 6,일정 요건을 갖춘 기존 다가구주택의 4개 층 인정 특례 7,일정 요건을 갖춘 기존 다세대주택의 5개 층 인정 특례 8,안전기준을 충족하는 옥탑방의 양성화 허용 9.양성화로 인한 다가구·다세대 전환에 따른 세제·재산상 불이익 완화 10,과거 건축·분양 과정에서 발생한 문제로 피해를 입은 현재 소유자에 대한 보호 안전은 확보하되, 현실과 동떨어진 기준으로 주민들이 양성화를 포기하지 않도록 실질적이고 합리적인 양성화 제도를 마련해 주시기를 건의드립니다. /전국 특정건축물 총연맹 일동
본 의견인은 개정 전 「건축법」 기준인 5회 이상 이행강제금을 성실히 납부하여 법적 의무를 다하여 왔으나, 법 개정 이후 부과 횟수 제한이 삭제되면서 매년 반복되는 부과로 인해 과도한 경제적 고통을 겪고 있습니다. 이번 『특정건축물 정리에 관한 특별조치법』의 시행 목적이 소규모 주거용 위반건축물을 한시적으로 양성화하여 서민의 주거 안정과 재산권을 보호하는 데 있는 만큼, 기존에 5회 이상 성실히 납부한 대상자에 대해서는 실질적인 구제가 이루어져야 합니다. [부과 중단 및 면제] 양성화 신청 및 수리 절차가 진행 중인 기간 동안 올해(6회차 이상) 추가 이행강제금 부과를 면제해 주시기를 건의합니다.
「특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령(안)」 입법예고에 따른 주거용 오피스텔 역차별 해소 및 양성화 대상 포함 건의 1. 건의 배경 및 취지 정부는 일정 기준을 충족하는 소규모 주거용 위반건축물에 대해 한시적으로 사용승인을 부여하여 임차인과 매수인의 주거 불안정을 해소하고 재산권을 보호하겠다는 취지로 본 특별조치법 시행령(안)을 마련하였습니다. 특히 이번 시행령(안) 서식(별지 제1호 및 제2호)에는 상가·근린생활시설을 주거용으로 불법 무단 전용한 행위(용도변경 위반)까지 사실상 양성화 대상에 포함하고 있습니다. 반면, 애초부터 적법한 주거 목적으로 공급되어 법적으로 '준주택' 지위를 인정받고 있는 ‘주거용 오피스텔’을 배제하는 것은 명백한 행정 편의적 역차별이며 본 법안의 입법 목적에도 정면으로 위배됩니다. 2. 근린생활시설(상가주택) 대비 주거용 오피스텔 배제의 부당성 (역차별 요인) 첫째, 건축물의 본래 용도 및 안전 구조의 심각한 역차별입니다. 근린생활시설을 주거용으로 불법 개조한 이른바 '근생빌라'는 애초에 상업·업무 목적의 시설로, 주거용 방화구획, 피난 설비, 층간소음, 단열, 주차장 기준 등을 전혀 갖추지 않고 지어진 대표적인 불법 용도변경 건축물입니다. 반면, 주거용 오피스텔은 정부가 서민 주거 대안으로 인정하여 바닥난방, 화장실, 피난·안전 설비 등을 완비하고 적법하게 주거 공간으로 사용되고 있습니다. 불법으로 주거용 개조를 감행한 근린생활시설은 용도변경 위반으로 구제해주면서, 원래부터 주거용으로 설계되어 안전성이 월등히 높은 오피스텔을 배제하는 것은 완전히 본말이 전도된 처사입니다. 둘째, 세제 및 행정 규제상의 이중 잣대입니다. 정부는 과세 행정에서 전입신고가 된 오피스텔을 주택으로 간주하여 취득세·양도세·종합부동산세 산정 시 주택 수에 엄격히 포함시키고 있습니다. 세금과 의무를 부과할 때는 실질과세원칙을 내세워 주택과 똑같이 취급하면서, 위반건축물 양성화라는 권리 구제 혜택을 줄 때만 건축법상 비주거용 업무시설이라며 선을 긋는 것은 신의성실의 원칙에 반합니다. 오히려 근생빌라보다 주거 실태가 명확하고 세금 의무를 충실히 이행해 온 오피스텔 소유자와 임차인을 구제하는 것이 조세 형평성에도 부합합니다. 셋째, 임차인 및 실수요 매수인의 피해 구조 동일성입니다. 오피스텔이 발코니 확장, 다락 증축 등 경미한 위반으로 건축물대장에 위반건축물로 등재될 경우 전세대출 연장 불가, 전세보증보험 가입 제한, 시세 하락 등 임차인과 실수요자가 떠안는 주거 불안정 피해는 극심합니다. 본 법안의 제안이유인 ‘임차인 보호와 민생경제 회복’을 달성하려면, 불법 개조된 상가뿐만 아니라 도심 내 청년·서민층이 다수 거주하는 주거용 오피스텔 거주자 역시 반드시 구제 범위에 포함되어야 합니다. 넷째, 고의적 불법 용도변경과의 형평성 문제입니다. 근린생활시설을 주거로 전용한 사례는 주차장 설치 의무 등을 회피하기 위해 상가로 허가를 받은 뒤 고의로 주거시설로 개조한 경우가 많습니다. 이러한 고의적이고 구조적인 위반 행위에 대해서는 시행령 서식상 용도변경 위반 항목을 두어 구제의 길을 열어주면서, 서민 주거 기능을 공식적으로 수행해 온 준주택(오피스텔)의 경미한 건축 기준 위반을 배제하는 것은 법 집행의 공정성을 심각하게 훼손하는 것입니다. 3. 건의 및 개선 요구사항 하나, 시행령상 대상건축물 범위에 「주택법」 제2조제4호에 따른 ‘준주택(주거용 오피스텔)’을 포함해 주십시오. * 단, 주민등록 전입신고가 완료되어 상시 주거용으로 사용 중인 일정 규모(전용면적 85㎡ 이하) 이하의 소규모 오피스텔에 한정하여 적용하면 투기 우려를 충분히 방지할 수 있습니다. 둘, 소방 및 안전 요건을 충족하는 경우 근린생활시설과 동일하게 조건부 사용승인을 적용해 주십시오. * 시행령 제7조에서 규정한 소방상 지장 유무 검토 및 이행강제금 납부 조건부 승인 절차(제8조)를 주거용 오피스텔에도 동일하게 적용하여 안전성을 담보한 합리적 양성화를 추진해 주시기 바랍니다.
특별조치법 시행령 졔정안에 적극 찬성합니다.
특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령안 관련 정비사업지역 특정건축물 적용기준에 관한 추가 정책건의 ■ 수신 : 국토교통부장관 귀하 ■ 참조 : 건축정책과 1. 건의의 핵심 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 장기간 존치된 위반건축물을 합리적으로 정비하고 국민의 재산권을 보호하기 위하여 제정된 한시적 구제법입니다. 그러나 재개발사업이 추진되는 지역에 대해서는 정비구역으로 지정되었다는 이유만으로 특정건축물 정리법의 적용을 일률적으로 배제할 경우, 실제 재개발사업의 성패가 확정되기도 전에 주민의 양성화 기회를 박탈하는 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 신속통합기획 재개발은 후보지 선정 이후 정비계획 수립, 정비구역 지정, 추진위원회·조합 설립, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 이주·철거 및 착공 등 여러 절차를 거쳐야 합니다. 정비구역으로 지정되었다고 하여 해당 재개발사업이 반드시 최종적으로 시행된다고 단정할 수 없으며, 주민 간 의견 차이, 사업성 문제, 동의율 문제 등으로 사업이 장기간 지연되거나 중단·해산되는 경우도 있을 수 있습니다. 따라서 정비구역 지정 단계부터 양성화를 일률적으로 차단하기보다는, 적어도 사업시행계획인가 전까지는 특정건축물 정리법에 따른 양성화 기회를 인정하는 별도의 기준을 마련할 필요가 있습니다. 2.신속통합기획 후보지 선정이 곧 재개발사업의 확정을 의미하지 않습니다 서울시는 신속통합기획 후보지에 대하여 정비계획 수립을 신속하게 진행하고 정비구역 지정 기간을 단축하는 정책을 추진하고 있습니다. 그러나 후보지 선정 이후에도 정비계획 수립, 정비구역 지정, 주민동의 및 조합설립, 사업시행계획인가 등 여러 절차가 계속됩니다. 서울시 역시 신속통합기획을 정비사업의 초기 계획단계부터 지원하는 제도로 설명하면서, 정비구역 지정 이후에도 사업시행·관리처분·이주·해체 등의 절차가 이어진다고 안내하고 있습니다. 따라서 후보지 선정 또는 정비구역 지정만으로 최종적인 재개발사업 시행이 확정되었다고 보아서는 안 됩니다. 3. 정비구역 지정 이후에도 상당한 사업 리스크가 존재합니다 재개발사업은 정비구역 지정으로 모든 절차가 종료되는 것이 아닙니다. 정비구역 지정 이후에도 * 추진위원회 및 조합 관련 절차 * 조합설립인가 * 사업시행계획 수립 및 인가 * 시공자 선정 * 관리처분계획 * 이주 및 철거 * 착공 등의 절차가 남아 있습니다. 이 과정에서 사업성이 부족하거나 주민 간 갈등이 발생하거나 필요한 동의요건을 충족하지 못하는 경우 사업이 장기간 지연될 가능성도 있습니다. 따라서 정비구역 지정만을 기준으로 특정건축물의 양성화를 일률적으로 차단하는 것은 주민의 재산권 보호라는 특별조치법의 취지와 충돌할 우려가 있습니다. 4. 특히 현행 법률의 예외규정을 실질적으로 적용해야 합니다 현행 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 정비구역을 적용배제 대상으로 규정하면서도, “다만, 해당 정비사업에 지장이 없는 대상건축물의 경우에는 그러하지 아니하다.” 라는 예외를 두고 있습니다. 따라서 정비구역이라는 이유만으로 모든 대상건축물을 일률적으로 배제하는 것은 법률에 규정된 예외의 취지를 충분히 살리지 못할 우려가 있습니다. 특히 정비구역 지정 직후에는 향후 사업시행계획이 최종적으로 확정되지 않은 경우가 많기 때문에, 개별 특정건축물이 실제 정비사업에 지장을 주는지 여부를 일률적으로 판단하기 어렵습니다. 5. 이에 '사업시행계획인가 전'을 중요한 기준으로 설정해 주시기 바랍니다 이에 다음과 같은 기준을 시행령 또는 업무처리지침에 명확히 마련하여 주실 것을 건의드립니다. 「정비사업지역 특정건축물 적용기준」 정비구역으로 지정된 지역이라 하더라도 사업시행계획인가 전까지는 특정건축물 정리법의 적용을 원칙적으로 인정한다. 다만 다음과 같이 해당 정비사업에 직접적이고 객관적인 지장이 확인되는 경우에는 예외적으로 적용을 제한할 수 있도록 하는 방식을 제안합니다. 적용 제한이 가능한 경우 1. 사업시행계획상 철거 또는 이전이 불가피한 건축물인 경우 2. 특정건축물의 양성화가 사업시행계획의 수립 또는 시행에 직접적인 장애를 발생시키는 경우 3. 그 밖에 객관적인 자료에 의하여 해당 건축물의 양성화가 정비사업에 직접적인 지장을 초래한다고 인정되는 경우 그 밖의 건축물에 대해서는 정비구역에 포함되어 있다는 사실만으로 양성화 대상에서 제외하지 않도록 해주시기 바랍니다. 6. 사업시행인가 이후에는 보다 엄격하게 판단할 수 있습니다 본 건의는 재개발사업이 확정된 이후까지 무조건 양성화를 허용해 달라는 취지가 아닙니다.오히려 사업이 구체적으로 확정되는 단계에 맞추어 제한기준을 적용하자는 취지입니다. 후보지 선정 전·후 → 재개발 추진 자체를 이유로 양성화 배제 금지 정비구역 지정 → 정비사업에 실제 지장이 있는지 개별 판단 사업시행계획인가 전 → 원칙적으로 양성화 기회 인정 사업시행계획인가 이후 → 확정된 사업계획에 따라 정비사업에 지장이 있는 건축물은 제한 이와 같이 단계별 기준을 마련한다면 재개발사업의 공익성과 특정건축물 소유자의 재산권 보호를 동시에 고려할 수 있습니다. 7. 이는 재개발사업을 방해하기 위한 제도가 아닙니다 특정건축물 양성화가 재개발사업을 방해해서는 안 된다는 점에는 충분히 공감합니다. 그러나 반대로 재개발을 추진한다는 이유만으로 아직 실제 사업에 지장이 발생하지 않은 위반건축물까지 일률적으로 양성화에서 배제하는 것도 합리적이지 않습니다. 특히 정비구역 지정 이후 사업시행계획인가까지는 상당한 시간이 소요될 수 있으며, 그 기간 동안 사업이 지연되거나 계획이 변경될 가능성도 있습니다. 따라서 “실제 재개발사업에 지장이 있는 경우에는 제한하되, 아직 사업시행이 구체적으로 확정되지 않은 단계에서는 주민의 양성화 기회를 보장한다.” 는 원칙을 마련하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 8. 구체적인 시행령 또는 업무처리지침 마련을 요청합니다 따라서 다음과 같은 내용이 시행령 또는 국토교통부 업무처리지침 등에 명확히 반영될 수 있도록 검토하여 주시기 바랍니다. “「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역으로 지정된 지역이라 하더라도 사업시행계획인가 전에는 해당 특정건축물이 정비사업에 직접적인 지장을 초래하는 경우를 제외하고는 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」에 따른 대상건축물에서 일률적으로 제외하지 아니한다.” 아울러 “정비사업에 지장이 있는지 여부는 단순히 정비구역에 포함되어 있다는 사실만으로 판단하지 아니하고, 확정된 정비계획 및 사업시행계획 등 객관적인 자료에 따라 개별적으로 판단한다.” 는 원칙을 마련하여 주시기 바랍니다. 9. 결론 특정건축물 정리법은 2026년 12월 17일부터 시행되는 한시법으로, 신고기간도 2028년 6월 16일까지로 제한되어 있습니다. 이번 법률의 혜택을 기다려 온 국민들이 재개발 추진 여부에 따라 또다시 양성화 기회를 잃지 않도록 세심한 제도 설계가 필요합니다. 특히 신속통합기획 등 재개발사업은 후보지 선정과 정비구역 지정 이후에도 여러 단계의 절차가 남아 있으며, 정비구역 지정 자체가 사업의 최종적인 시행을 의미하지 않습니다. 따라서 “후보지 선정 → 정비구역 지정 → 사업시행계획인가” 라는 사업 진행단계를 고려하여, “사업시행계획인가 전까지는 원칙적으로 양성화 기회를 보장하고” 실제로 정비사업에 직접적인 지장이 확인되는 경우에만 예외적으로 제한하는 기준을 마련하여 주실 것을 강력히 건의드립니다. 이는 재개발사업과 특정건축물 정리제도가 서로 충돌하지 않도록 하면서도, 특별조치법이 당초 목적으로 하는 국민의 재산권 보호와 주거안정을 실질적으로 달성하기 위한 합리적인 방안이라고 생각합니다. 감사합니다. 전국 특정건축물 총연맹
시행령에 관한 건의 내용 파일 첨부해 올립니다 확인 부탁드립니다
복합용도 다가구주택 연면적 산정에 관한 의견입니다 1. 핵심 사항 2026년 특별조치법은 다가구주택의 적용 규모를 ‘연면적 660㎡ 이하’로 정하고 있습니다. 문제는 다가구주택과 근린생활시설(상가)이 한 건물에 있는 복합용도 건축물에서 660㎡를 판단할 때 적법한 상가면적까지 합산할 것인지, 다가구주택인 주거용 부분만 산정할 것인지입니다. 2. 제도개선 의견 복합용도 건축물의 경우 660㎡ 기준은 다가구주택으로 사용되는 주거용 부분의 연면적만으로 판단하고, 적법하게 허가·신고된 근린생활시설 등 비주거용 부분은 산정에서 제외하도록 시행령에 명확히 규정할 필요가 있습니다. 3. 시행령에 포함할 핵심 문구 “법 제3조제1항제2호나목에 따른 다가구주택의 연면적을 산정하는 경우, 하나의 건축물에 주거용도와 비주거용도가 함께 있는 때에는 다가구주택의 용도로 사용되는 부분의 연면적을 기준으로 한다. 이 경우 적법하게 허가·신고된 근린생활시설 등 비주거용 부분의 면적은 연면적 산정에서 제외한다. 참고 : 건축법에서 정한 다가구 주택이란 “주택으로 사용하는 바닥면적의 합계가 660㎡이하”로 규정하고 있습니다 4. 주요 논거 ① 법이 일정 비율 이상 주거용인 복합용도 건축물을 주거용 특정건축물로 포섭하는 구조인 만큼, 복합건축물이라는 이유만으로 적법한 상가면적까지 주택 규모에 합산하는 것은 법 취지를 약화시킬 수 있습니다. ② 실제 다가구주택 부분이 660㎡ 이하인데도 적법한 상가면적 때문에 전체가 660㎡를 초과하면, 위반행위와 무관한 적법한 건축부분 때문에 주택부분까지 정리 대상에서 제외되는 불합리가 발생합니다. ③ 동일 규모의 다가구주택이라도 순수 주택은 대상이 되고 상가가 함께 있다는 이유만으로 복합용도 건물은 제외되면 형평성 문제가 발생할 수 있습니다. ④ 시행령에서 산정방법을 명문화하지 않으면 지방자치단체별로 해석이 달라질 수 있으므로 전국적으로 통일된 기준이 필요합니다. ⑤ 2014년 업무처리 과정에서 복합용도 건축물의 비주거면적까지 포함하는 애매한 해석이 적용된 전례가 있으므로, 이번에는 시행령 단계에서 산정기준을 명확히 할 필요가 있습니다. ⑥ 법제 2조 1항 2호는 건축물의 연면적이 100분의 50이상이 주거용인 경우로 제한하므로 적용범위가 무한 확대 될수 없습니다, 즉 주거용이 약간 있다고 해서 모두다 적용대상이 아님을 규정하고 있으므로 다가구 복합용도의 경우 주거용 면적을 기준으로 660㎡를 산정하여야 합니다. 5. 최종 요청사항 “복합용도 다가구주택의 660㎡ 이하 여부는 주거용 부분의 연 면적만을 기준으로 하고, 적법한 근린생활시설 등 비주거용 부분은 제외한다”는 원칙을 시행령에 반영하여 주시기 바랍니다. 시행령에 직접 반영하기 어려운 경우에는 시행규칙 또는 국토교통부 업무처리 가이드에 동일한 기준을 명시하여 지자체가 통일적으로 적용하도록 요청합니다. ※ 의견의 성격 : 특정 건축물에 대한 예외·특혜 요청이 아니라 전국의 ‘다가구주택+근린생활시설’ 복합용도 건축물에 공통적으로 적용될 합리적인 면적 산정기준 마 련을 건의합니다.
반대합니다.
