「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제76조제1항, 같은 법 시행령 제71조제1항제9호 및 별표 10 제2호가목에 따르면 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택(공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물(각주: 다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물을 포함하며(국토계획법 시행령 별표 10 제2호가목 참조), 이하 같음.)로서 공동주택 부분의 면적이 연면적의 합계의 90퍼센트(각주: 도시·군계획조례로 90퍼센트 미만의 범위에서 별도로 비율을 정한 경우에는 그 비율을 말하며(국토계획법 시행령 별표 10 제2호가목 참조), 이하 같음.) 미만인 것은 제외함)은 근린상업지역 안에서 지역 여건 등을 고려하여 도시·군계획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물에 해당하는바,
국토계획법 시행령 별표 10 제2호가목에 따른 “공동주택 부분의 면적”을 산정할 때 「주택법」 제2조제4호에 따른 준주택(「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사는 제외하며, 이하 “이 사안 준주택”이라 함) 부분의 면적을 포함하여 산정해야 하는지?

국토계획법 시행령 별표 10 제2호가목에 따른 “공동주택 부분의 면적”을 산정할 때 이 사안 준주택 부분의 면적은 포함하지 않습니다.

먼저 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(각주: 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 국토계획법 시행령 별표 10 제2호가목에서는 근린상업지역 안에서 지역 여건 등을 고려하여 도시·군계획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물로 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택(공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물로서 공동주택 부분의 면적이 연면적의 합계의 90퍼센트 미만인 것은 제외함)을 정하고 있고, 이때 괄호 안의 “공동주택 부분의 면적”은 괄호를 둔 대상인 “「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택”을 한정하거나 보충하여 설명하는 말(각주: 법제처 2024. 4. 30. 회신 24-0004 해석례 참조)에 해당하므로, 문언상 같은 호에 따른 공동주택 부분의 면적을 의미한다고 보아야 합니다.
그런데 이 사안 준주택은 「주택법」 제2조제4호 및 같은 법 시행령 제4조에서 그 종류와 범위를 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설, 같은 별표 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택, 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔 등으로 정하고 있는바, 이는 같은 별표 제2호의 공동주택과는 그 세부용도 및 형태 등을 달리하는 건축물을 포섭하는 별도의 개념에 해당하므로, 국토계획법 시행령 별표 10 제2호가목에 따른 “공동주택 부분의 면적”에 이 사안 준주택 부분의 면적이 포함된다고 볼 수는 없습니다.
아울러 국민의 권리를 제한하는 법규정은 엄격하게 해석해야 할 것인데(각주: 법제처 2012. 9. 12. 회신, 12-0442 해석례 참조), 국토계획법 시행령 별표 10 제2호가목에 따르면 근린상업지역 안에서는 도시·군계획조례로 정하는 바에 따라 원칙적으로 공동주택의 건축이 허용되지 않지만, 예외적으로 공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물로서 공동주택 부분의 면적이 연면적의 합계의 90퍼센트 미만인 경우에는 건축이 허용되는 것인바, 용도가 복합된 건축물에서 “공동주택 부분의 면적”을 산정할 때 공동주택과 이 사안 준주택 부분의 면적을 함께 포함하여 산정해야 한다면 공동주택 부분의 면적만을 산정할 때보다 같은 목에 따라 건축이 허용되는 건축물의 범위가 줄어들게 되므로, “공동주택 부분의 면적”을 명문의 규정보다 확대하여 해석하는 것은 타당하지 않다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 국토계획법 시행령 별표 10 제2호가목에 따른 “공동주택 부분의 면적”을 산정할 때 이 사안 준주택 부분의 면적은 포함하지 않습니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률
제76조(용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축 제한 등) ① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.
② ∼ ⑥ (생 략)
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령
제71조(용도지역안에서의 건축제한) ① 법 제76조제1항에 따른 용도지역안에서의 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한(이하 “건축제한”이라 한다)은 다음 각호와 같다.
1. ∼ 8. (생 략)
9. 근린상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물: 별표 10에 규정된 건축물
10. ∼ 21. (생 략)
②·③ (생 략)
[별표 10]
근린상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물(제71조제1항제9호 관련)
1. (생 략)
2. 지역 여건 등을 고려하여 도시·군계획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물
가. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택[공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물(다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물을 포함한다)로서 공동주택 부분의 면적이 연면적의 합계의 90퍼센트(도시·군계획조례로 90퍼센트 미만의 범위에서 별도로 비율을 정한 경우에는 그 비율) 미만인 것은 제외한다]
나. ∼ 하. (생 략)
주택법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. ∼ 3. (생 략)
4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
5. ∼ 29. (생 략)
주택법 시행령
제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사
2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설
3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택
4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔
건축법 시행령
[별표 1]
용도별 건축물의 종류(제71조제1항제9호 관련)
1. (생 략)
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·공동육아나눔터·작은도서관·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제10조제1항제1호에 따른 아파트형 주택을 포함한다). (단서 생략]
가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
라. 기숙사: 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 공간의 구성과 규모 등에 관하여 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 적합한 것. 다만, 구분소유된 개별 실(室)은 제외한다.
1)·2) (생 략)
3. (생 략)
4. 제2종 근린생활시설
가. ∼ 하. (생 략)
거. 다중생활시설(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준과 그 기준에 위배되지 않는 범위에서 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합한 것을 말한다. 이하 같다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
너. ∼ 버. (생 략)
5. ∼ 10. (생 략)
11. 노유자시설
가. (생 략)
나. 노인복지시설(단독주택과 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다)
다. (생 략)
12.·13. (생 략)
14. 업무시설
가. (생 략)
나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.
1) (생 략)
2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)
15. 숙박시설
가.·나. (생 략)
다. 다중생활시설(제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것을 말한다)
라. (생 략)
<관계 법령>

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